现在的地产行业，最大的问题是什么？这个问题，我们问过很多人。
1、普通地产人比较集中的答案是：加班太多了，经常996、007。
2、地产老板们比较集中的答案是：黑天鹅灰犀牛不断，风险越来越高了！
3、地产乙方比较集中的答案则是：回款太难了，一拖2、3年，还不好催。
事实上，这3大问题，分别对应着：经营杠杆、财务杠杆、合作杠杆。
3大杠杆加得越多，悲剧也就越多……
加经营杠杆 要关注岗位的性价比
996、007，夜总会、长征会，地产人的生活里，充斥着加班。
加班换个说法，就是加经营杠杆。
加经营杠杆的本质是两个方面：
1、 提高每个人的平均产出，用更少的人赚更多的钱。
2、 提高每个人的速度，从而提升项目的周转速度。
如果1个人干2个人的活儿，那当然就有加不完的班。
H企某区域公司，曾在3年的时间里，编制人数增加不到30%的情况下，销售额却增长3倍以上！其中一个很重要的原因是，年轻的地产人特别能拼，一天干十几个小时是常态！
如果节点越来越紧，那么不管有多少人都会加班。
比如，一个部门5个人，2019完成甲节点需要10天；2020年，完成这个节点的时间，变成了5天，那么，即使该部门人数增加到10人，也必须多加班才行。
调查数据显示，8成以上的地产人加班是常态，60%的地产人平均每周加班时长在25小时以内，剩余的40%每周加班时长超25小时。其中，因为工作量大，正常时间无法完成，或者因为领导临时布置而“不得不”加班的情况占比超53%。
过去大部分地产人能接受加班，是有前提的：
1、有上升空间：经常加班的房企，过去一些年规模增长很快，普通员工到项目总只要几年。项目总升区域总也只几年，85后、90后做到地产集团高管的不少。
2、收入高：毕业几年，奖金加年薪轻松过百万，在地产营销人里并不罕见。
3、其他高薪行业也加班：根据研究显示，互联网、金融、文化传媒的加班程度都超过房地产。其中互联网行业，每周加班超过9.7个小时，平均每天每个人要加班2小时。腾讯大楼几乎24小时灯火通明，几大投行每周工作时间超过100小时，游戏行业一个星期就完成一个项目上线……
如果一个人的职位不断提升，收入不断增加，他是可以接受变态的加班的。
可地产开发规模整体已经横盘了，我们相信，未来很多房企发展会变慢，甚至会停滞。
如果职位提升，收入增加这两件事情不再是常态，而加班还很变态，那么岗位的性价比就会降低。这个时候，房企是否还要加经营杠杆，就需要认真考虑了。
我们相信，未来很多房企，会通过降经营杠杆、减少加班，来留住人才。
财务杠杆 大部分房企真的不能再加了
近2年破产、被收购的大房企，几乎都是因为杠杆加得太高，
而杠杆加得太高，是因为相信一个逻辑：
能借到钱就是本事，杠杆越高，赚到的钱越多。
可事实上，这个逻辑的成立是需要2个前提条件的：
1、资金链不断裂。
2、高杠杆带来的项目利润能覆盖资金成本。
可是目前，这两个前提条件都不必然成立：
1、资金链一旦断裂，之前的高杠杆就成为一场灾难。
政策严控资金流向地产行业，银行放贷门槛越来越高。之前借的钱到期以后，不一定能借到新的。如果指望越来越高的杠杆，不断覆盖之前的负债，更是一个危险的游戏。
有些房企就是因为一笔几百万、几千万的钱还不上，其债主金融机构就通报到很多同行，导致其在金融机构借不到钱。有的债主更是起诉到法院，将房企老板等列为失信人，最终导致内外部挤兑，最后资金链断裂的。
2、房价比较稳定之后，如果借不到便宜的钱，加过高的财务杠杆事实上没有意义。
之前，房价快速上涨，地价、建安等成本在房价里所占比例比较小，借钱贵点也不怕，房价一涨利润就覆盖了成本。
可现在，地价、建安等成本在房价里所占比例越来越大，房价上涨越来越慢，限价城市房价甚至不再上涨。
很多中小房企，财务成本已经到了13—14，如果房价不涨，周转再慢一点，那根本就没钱赚了，杠杆越高，反而亏得越多。
借到就是赚到的思维，真的要打破了。
加合作杠杆 不能再把伙伴当冤大头了
加合作杠杆，一般有房企对乙方、房企对房企两种。
有的房企因为自己资金困难，就刻意拖欠乙方货款，甚至要求乙方垫巨额资金。
还有的房企，有钱却不付给乙方，而是让乙方以债权为抵押，向自己的下属公司借钱，美其名曰“供应链金融”。
这样的合作杠杆，短期来看弥补了资金缺口，长期来看实际上是一种成本转移。乙方一定会将相关合作成本考虑进去的。
有家地产龙头，能拿到比别的龙头更低的价格，就是因为他们给货款一直很及时，多家优秀乙方主动提出降价。
还有，优秀的乙方，一定是有选择权的，如果甲方因为付款问题，不能和最好的乙方合作，那么其竞争力也会降低。
房企和房企合作开发，一般两方各出一部分钱和团队，比较极端的则是一方出钱另一方出团队。
合作可以减少压力，还可以并表拉高业绩。合作开发的过程，实际上是塑造业内合作品牌的一个过程，一个失败的合作项目带来的，绝不仅仅是项目本身的损失。
每个项目营销费用和管理费用都是按销售金额比例来算，10亿货值的项目，营销费用按2%算，也是一大笔钱，如果省着点花，还能从中捞一点收益。所以很多房企都想拿营销操盘权。
上海有个合作项目，甲房企一个月卖不出几套，乙房企作为合作方提议进场协助，他们千方百计阻挠。最终乙房企还是接手了，每月营销业绩是甲的3倍。
消息传出，甲房企后续再和别家谈合作就越来越困难。
地产行业进入横盘期后，不管是甲方乙方，新的巨头、龙头都很难诞生了，大部分合作方都是长期合作。
加合作杠杆的核心，是打造自己的合作品牌。如果只想算计合作方，即使当时能获得一些小利，后续再加合作杠杆也会越来越困难。
