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去房地产化开启
楼市的温度，依然还在下降。
上周，国家统计局公布了1-8月的房地产开发投资情况。
1-8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，房地产投资增速已经连续4个月下降，创2019年以来最低增速。
而按地域省份来看，更是天差地别。
其中，广东1-8月房地产开发投资累计值9820.94亿元，以接近万亿的规模稳居第一，江苏以8139.47亿元、浙江以6960亿元位列二三位。
而在第四名山东的5588亿元之后，就没有省份再超过5000亿规模了。
有意思的是，前五省份与GDP规模前五的省份，相差不大。广东、江苏、山东也都一直保持在房地产开发投资的前五之内。
而包括吉林及之后的9个省份，前8个月的房地产开发投资额尚不到1000亿，可以说是房地产小省份了，恰好这些省份经济实力较差，除了海南之外都是西部和东北省份。
这也很好解释，经济实力强的省份，自然有更多资源投入到房地产之中，而经济实力较差的省份，也不具备这个实力来扩大房地产投资。
但以增速来看，西部省份却风光独揽。
同比增速最高的四个省份都超过了20%，且全部来自西部：云南同比增长31.4%、西藏增长30.3%、广西增长28.5%、贵州增长23%。
除此之外，还有11个省份的房产投资增速超过10%，以及海南、宁夏和青海三个省份增速下跌。
尤其是海南，房产投资增速下跌31%，与云南的正增长正好相反。这两个省份都是以旅游产业为主，正像当海南岛全岛限购之后，置业顾问和中介大转移到云南一样，海南房地产的疯狂，也魔幻地传递给了云南。
自去年全岛自贸区落地，海南便开始全面转型，并喊出了“与房地产决裂”的口号。海南的去房地产化决心，有数据为证。
从2018年6月开始，海南房地产开发投资便开始负增长，到今年8月，已是连续14个月负增长，最低增速出现在今年2月的-35.3%，而也是从这个月开始，海南的房投增速连续7个月都保持在-30%以下，可见“决裂”不止是口号。
甚至，在房产销售面积和销售额的表现上，也出现了-51%、-48%这样的暴跌。
▲海南8月份经济数据
海南为何下这么大决心与房地产说分手？
众所周知，中国改开40年以来，经历过唯一一次房地产泡沫破裂，就是出现在海南。当时接近1.3万家房地产公司破产、数千家公司携款潜逃的狼藉景象或许已被忘记，但如今还在的烂尾楼，却一直提醒着海南的执政者。
海南对房地产经济的依赖度，太高了。
2
谁最依赖房地产？
什么是房地产依赖度？业界普遍采用的是房地产开发投资额占GDP的比重这个数值来表示。
中国各省份的房地产依赖度，究竟有多高？
在这份2019上半年房地产依赖度的排名中，有四个省份占比超过20%，分别是云南、安徽、海南和重庆，是房地产依赖度最高的四个省份。
海南把房投增速第一交给云南的同时，也把房地产依赖度的第一给了云南。
而在2018年，排名第一的海南占比达到了35.5%，也是唯一一个占比超过30%的省份。经过多半年的“决裂”，海南把房地产依赖度降低了14个百分点。
在8月份公布的数据中，海南非房地产投资占总投资的比重达到56.3%，比去年同期提高了6.5个百分点，效果已经部分显现出来。
而另一边，云南、广西、贵州等省份的依赖度比重却在上升。
这些西部省份，近年来经济保持高速发展，而其中投资，是拉动经济发展的第一大动力。同时，城镇化率的基数较低，2018年云南省城镇化率仅为47.81%，与全国有着12个百分点的差距，这就意味着城镇化的发展空间较大，房地产投资也得以高速增长。
再加上云南的旅游胜地属性，大批房企入驻，多种因素重叠，让云南成为了上半年房地产依赖度最高的省份。
那么我们将话题再细分，中国哪些城市的依赖度又比较高呢？
在易居研究院统计的32个典型城市中，2019上半年房地产依赖度最高的城市，竟然是名不见经传的蚌埠，比重高达40%。其后是昆明、三亚、贵阳位列二三四位，比重都超过了30%。这都比他们所在省份的依赖度，要高出不少。
为什么蚌埠依赖度这么高？依然是和城镇化进程有关。2016年起蚌埠在大力推进城镇化，且蚌埠的棚户区改造货币安置比例逐年提高，房地产投资的依赖度也渐渐走高。
在这一波棚改推动的三四线城市房价大涨中，他们的城市面貌、城镇化进程也提高了不少，而这都建立在投资，尤其是土地财政的基础上。
当然也有例外，比如榜单尾部的徐州和洛阳，房地产依赖度尚不到10%，是比较健康的表现。这得益于两个城市属于工业城市，产业结构以工业为主，房地产投资并不是重要支撑。
另一个重要的变化，依旧是海南城市依赖度的大幅降低。
比如三亚，2018年其房地产依赖度高达67.7%，全国无出其右者。排名第二的，则是海口，其依赖度也高达40%，这与海南的全国第一相匹配。
而到了今年上半年，三亚的依赖度降到了35.2%，直接腰斩；海口的依赖度降到了25.2%，降幅多达15个百分点。海南的去房地产化和限购影响，在这两个数据上体现的淋漓尽致。
在榜单上，还有9个城市的房地产依赖度超过了20%，其中特点比较明显的是郑州、西安、武汉和南京。
这几个城市，是最近几年发展比较快的省会城市，除了南京外，郑州、西安和武汉在省内都有着独一无二的地位，全省汇集资源发展省会，人口也持续增加，房地产投资热度也是居高不下。
但最近市场遇冷，政策持续收紧，这些城市的依赖度或许会有所降低。
3
谁最依赖土地财政？
要衡量一个城市的房地产依赖度，其实还有个角度——土地出让金，也就是俗话说的卖地收入。
房地产的根源在于土地，房地产的依赖度，本质上还是土地财政的依赖度。
地方政府财政收入包括四项：一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。而“土地出让金”则计入政府性基金预算中，是该项基金收入的主要来源。
但由于土地出让金的数据，很少有省市公布，所以学术界计算土地财政依赖度的方法一般是：土地出让金/一般公共预算收入，或者用政府性基金预算收入/一般公共预算收入代替。
哪些省份和城市对土地财政更依赖呢？
单以政府性基金预算收入来看，浙江接近9000亿位居第一，江苏也超过8000亿位居第二，到第三位的山东，就掉到了6000亿，河南、四川、湖北超过3000亿，河北、福建等7个省份为2000亿级，差距比较大。
31个省份中，浙江、江西、湖北、河南、重庆等5个省份依赖度的比值超过了100%，也就意味着，这些省份的政府性基金收入超过了一般公共预算收入，对卖地收入的依赖度过高了。
此外，31个省份中，有13个省份的依赖度比值超过50%，有7个来自中东部，6个来自西部。像四川、江苏和山东的依赖度也接近100%，同样比较高。
而依赖度比值低于50%的有13个省份，这其中又明显地分为两类：一是广东、北京、上海这类经济比较发达的省市。这三个省市财政收入能力强劲，税收来源广泛，再加上北京上海早已进入存量房时代，新房供应本身就少，卖地收入自然就低了，依赖度也就明显下降。
第二类是甘肃、新疆、山西、辽宁、黑龙江等省份。他们大部分位于西部和东北，经济水平较低，产业结构以重工业、资源型产业为主，不是房地产的主战场，卖地收入也相应的低了很多。
从城市层面来看，排在第一位的是当下最火的网红城市——杭州。杭州不仅在今年上半年以1422亿的卖地收入位居第一，也是全国唯一一个破千亿的城市。
而在2018年，杭州同样以2442亿的土地出让金规模，拿下全国第一，土地财政依赖度高达133%，可谓是全面领跑。
以今年上半年的土地出让金规模看，武汉接近950亿排在第二位，北京则是933亿排在第三。而之后是第四的天津，800亿级，此上海和重庆的600亿级。
以2018年的土地财政依赖度看，21个城市中另一个依赖度超过100%的是佛山，也接近130%。
此后还有昆明、济南、合肥、武汉、广州等5个城市，依赖度超过了90%，石家庄、郑州、常州3个城市超过了80%，绍兴、福州、南京、成都则超过了60%，都属于比较高的城市。
而这些城市，尤其是武汉、合肥、郑州和成都，近年来经济发展迅速，房地产投资增长较快，土地出让规模也居高不下。
以今年上半年的土地出让金增速看，21个城市有15个城市保持增长，6个城市则同比下降。绍兴、石家庄和合肥甚至比去年同期翻了一倍以上，绍兴则接近翻了两番。
但依赖度较高的几个城市，比如杭州、佛山、济南和郑州，上半年的土地出让金则开始下跌，佛山和济南都下跌了25%以上。
表面渐冷的楼市，背后的数据也不再那么火热。
7月底，中央再次定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，调控力度部分地区还在收紧，再加上近期房地产融资难度加大，上半年较为火热的土地行情恐难延续。
更显然的是，依赖房地产和土地财政，也不再是地方的长久之计。
那个靠房地产支撑经济的时代，很快就要过去了。
“房住不炒”的背景下，国内去房地产化大幕徐徐拉开，楼市行情几近冰冻。我们需要站在更高的纬度和更广阔的视野，去全球寻找下一个洼地。国外又该如何选择城市？又该如何选择项目？
