从2018年末就甚嚣尘上的宜昌950套政府“低价团购房”事件，正演变成难以收场的多方互诉僵局。
2012年至2013年，宜昌市点军区为了解决干部职工的住房问题，开发商湖北宇星置业发展有限公司（以下简称“宇星公司”）代建政府团购房项目江南星城。该项目后由代建转为开发，即按照商品房的方式拿地又要限制价格定向销售，在地价高、定价低、行政干扰市场的多重因素下，江南星城销售困难运营难以为继。
最终，江南星城项目资金链断裂后导致无法交房，开发商只好走上法庭和政府对簿公堂；而作为购房者的点军区900余名公务员又因为无法收房，与开发商产生互诉纠纷。这多宗诉讼在历经宜昌市、区法院审理程序后，又数次被湖北省高院撤销原审判决发回重审。
2019年5月，记者在当地调查发现，目前该项目主体已基本竣工，除部分房屋以市场价格出售外，政府团购房处于查封状态，宇星公司资产及账户遭当地法院查封无法正常运营，企业法人被列入失信名单，区政府建议企业破产，遭拒绝。
5月16日，据宇星公司向记者提供的、由市政府领导批示的鄂宇置字【2017】42号《关于同意在市政府及市中院主持下协商解决“江南星城”损失问题的报告》（以下简称“解决报告”）显示，“江南星城”团购房项目损失在2.5亿元以上，双方同意依法依规协商解决方案，即点军区政府承担一部分、团购房买受人补一部分、企业承担一部分的原则协商处理，”而据宇星公司副总经理余成竹介绍，即使在省纪委巡视组介入的情况下，仍无下文。
另一份，湖北省高级人民法院于2019年3月作出的《湖北省高级人民法院行政判决书》(2018)鄂行终430号（以下简称《行政判决书》）确认，点军区政府锁定湖北宇星公司开发“江南星城”小区950套团购房及相关车位的行为违法，并认定前者在项目建设中存在滥用职权，并责令点军区政府采取补救措施。
然而，随着点军区时任主要领导陆续调任，现任领导四年多未拿出有效措施。多年信访、司法诉讼让该公司副总经理余成竹身心疲惫，同时也让宇星公司这家小型地产公司及它的掌舵人李爱军迷失在厚厚的司法卷宗中。
5月20日，团购业主黄先生在接受记者采访时证实了上述说法：“我们200多户购房者提起民事诉讼，有100多户业主已宣判，法院判决责令企业履约交房，并支付违约金。由于宇星公司与区政府的行政诉讼未完结，点军区法院对我们的强制执行申请仍未落实。”
同日，点军区现任书记宋涛，在接受记者采访时表示：“目前正在诉讼过程中，不方便接受采访。”
半行政半市场的“怪胎”
已具备交付条件的江南星城项目
房地产项目团购，本来是买卖双方互利的市场行为。而点军区政府要求企业定向销售低于成本价的团购房，将公务员福利强加于企业，这种政府行政手段干预市场行为，让涉案的950套“低价团购房”， 异变成半行政半市场的“怪胎”。
长江穿宜昌市而过，长江北岸是宜昌市伍家岗区和西陵区，属于城市核心区，开发较早，甚为繁华；隔江而望的南岸是点军区，淤积了宜昌市几个颇为知名的烂尾楼盘。
当地知情人士指出，这些烂尾楼或多或少有地方政府干预的影子，江南星城，则是当时点军区政府急于向宜昌市其他区“福利房”政绩看齐造就的苦果。
记者调查获悉，2012年12月3日，点军区委区政府成立“西边冲商品房项目建设工作领导小组”（以下简称“领导小组”），该小组主要负责土地征迁。组长为时任点军区纪委书记伍安军，副组长为区人大副主任王克信，成员涵盖了公安分局、国土分局、规划分局、住建分局的局长。
2013年2月，点军区政府与宇星公司签署《点军区西边冲商品房委托开发框架协议》（以下简称“框架协议”）约定的甲乙双方分别为上述政府领导小组和房地产开发商宇星公司。
“宇星公司是替代者，区政府与前几家企业在价格上未谈拢。”余成竹说，当时，李爱军作为点军区政协委员，架不住点军区主要领导的再三相邀，成为江南星城的代建商。
该框架协议约定，领导小组将委托宇星公司定向开发西边冲商品房项目。地块占地约150亩，总建筑面积约20万平方米，确定起拍价为1.274亿元，共可开发约1770套商品房。前期拆迁由政府负责，星宇公司按照正常商品房开发流程办理，发生费用计入成本由区政府承担，土地按正常流程挂牌，由区政府负责相关事宜，项目交付后，区政府按照建筑住宅总面积每平方米付宇星公司100元开发利润。
余成竹向记者坦陈，双方签约是基于“当时点军区领导允诺摘牌价不高于100万元/亩，略高于85万元/亩的片区基准地价，在承受范围；我公司还有2000多万元回报，勉强可以接受。”
框架协议签署后，点军区政府在开发前期就向宇星公司借款1500万元用于土地征拆，出于对政府的信任，宇星公司分两次支付借款。
2013年3月14日，土地竞拍环节“意外频发”，导致企业高价摘地，给双方日后的司法纠纷埋下伏笔。
据余成竹回忆，当时宜昌市首次网上竞拍，竞拍方不断提高竞价，让这桩原本“内定”的土地摘牌变得失控。参与竞拍的工作小组成员，李爱军曾多次对土地价格提出意见。然而点军区政府为确保团购房项目的实施，在时任主要领导“不惜一切代价拿下”授意下，宇星公司顶着压力最终以2.91亿元（均价194.298万元/亩）的高价竞得土地使用权，超出起拍价1.636亿元，一跃成为当时宜昌市的住宅用地“地王”。
始料未及的高地价，超出了点军区政府的预估和承受能力，点军区政府单方面解除框架协议，于当年7月11日双方协商签署了《点军区西边冲商品房开发补充协议》，宇星公司由代建改为开发，点军区政府定向团购950套，团购房源选自20栋楼的不同楼层、均价3500元/平方米，车位售价6万元，剩余部分由星宇公司公开销售。
据报道，这950套定向团购房源指标，在点军区委、区政府、商务局、人社局、财政局、招商局、农林水局、法院等，以及所辖乡镇、街道办事处等党政机关内部分配。
“这种选房措施，需要20栋楼几乎要同时开工，严重违背商品房分期滚动开发的市场规律，导致前期财务压力剧增。但是当时土地出让金已经缴纳，只能往前推进。”余成竹说。
点军区政府甩掉高价地包袱后，其锁定的团购房指标则成为干部职工的逐利场。
据《职工自主联合团购房个人申请表》显示，这批团购房的分配标准为县级干部可选择160平方米左右户型；科级干部及中高级聘用岗位人员可选择140平方米左右户型；科员、办事员、初级及初级以下聘用岗位人员可选择120平方米左右户型。这其中包括区委书记、区长在内级别较高的56名干部开通了两梯两户、四面通风的“特殊待遇”。
根据宇星公司提供的购房资料显示，包括区委领导在内的多位政府公职人员在锁定房源后，仅支付定金或首付款。还有近200名政府工作人员拿到团购房指标后，加价5万至10万元向社会购房者兜售。
据他回忆，当时江南星城所在片区的市场均价为5500元至6000元/平方米，团购房的定价仅为当时市场价格的60%，“后期司法鉴定的建安成本为4614.22元/平方米，价格倒挂严重，与同期市场价格差价约1.873亿元。”他说，“仅此一项就让我公司损失高达9214.4万元，车位损失348.78万元”。
同地不同价
“屋漏偏逢连夜雨”，对市场变化估计不足，亦是击垮宇星公司的一记重拳。
余成竹回忆，当初宇星公司之所以与点军区政府签订补充协议由代建改开发，“我们曾也乐观地作出过预估，如果按5000元每平方米售卖800多套剩余商品房，有可能扳回成本”。
然而2014年，宜昌市政府为加快城市建设和棚户区改造，引入某大型品牌房企，圈定毗邻江南新城的地块进行挂牌，并设特定摘牌条件，打破了点军区乃至宜昌市原本平稳的楼市。
据宜昌市土地交易市场信息显示，2014年6月23日，宜昌市原国土资源局经宜昌市政府批准，挂牌出让（2014）50-59号共计10宗地，其中（2014）55号151.2亩、56号190.85亩、57号123.84亩，均对竞买人提出较为苛刻的条件“本次挂牌不接受联合竞买，竞买人须提供不少于5亿元资金证明；2013年开工面积不少于1500万平方米；竣工面积不少于300万平方米；交房不少于500万平方米，书面承诺引入国际一级资质物业管理公司。”
在余成竹看来，“挂牌前，市政府已责成市国土局调规，并进行特定二次评估，明显是给招商企业量身定制。”
2014年7月29日，该品牌房企随州公司分别以70万元至84万/元亩的价格，毫无悬念地摘得上述三地块共计465.89亩，总价款3.546亿元，与江南星城隔路而望。
该品牌房企摘地不久，就推出4500元/平方米的预售价，直接冲击了江南星城的销售，“把我们通过市场化销售解困的构想彻底击垮。”余成竹说。
针对宜昌市政府这一行政行为的质疑，宇星公司于2017年8月1日向宜昌市中级人民法院提起诉讼，被驳回。2018年2月11日，宇星公司向湖北省高院提起行政上诉，也被驳回。
让余成竹不解的是，“该品牌房企首期在特定条件下能低价拿地，后期同片区在未设定条件且其他房企竞拍的情况下，地价就涨到220多万元/亩，这已说明问题。”
受高此影响，点军区房价先抑后扬，一路亦水涨船高，其他品牌房企陆续进入宜昌市更是推动当地房价快速上涨，高位时超过10000元/平方米。2018年宜昌市政府主要领导因调控不力被住建部约谈。
目前，尽管点军区的均价回落至约8500元/平方米，但有价无市的现状，留给宇星公司翻盘的机会并不大。
5月20日，宜昌市资源与规划局用地科工作人员在接受记者咨询时表示：“2014年，该品牌房企所属片区调规后属五类住宅用地，基准价格为982元/平方米，江南星城所在地块2013年拍卖，基准价已封存入档，需申请后再视情况予以回复。”
同日，记者多次致和电短信采访时任宜昌市国土局副局长刘文，欲了解上述地价调整情况，至截稿前未获回应。
双面判决
与政府协商解决无果，在市场波动和财务成本的双重压力下，濒临破产的宇星公司寻求司法途径，但其诉求非但未获得当地法院的支持，还遭到购房者集体诉讼，公司资产及账户也被冻结。
2016年1月18日，宇星公司向宜昌市中级人民法院递交了《行政起诉状》，起诉点军区人民政府滥用职权，侵犯经营自主权；起诉宜昌市政府对前述品牌房企拍地时设定特殊条件，限制市场竞争；另请求法院判令点军区人民政府按合同支付开发商2090万元利润，以及赔偿团购房同期市场销售差价18728.66万元等。
但在宜昌市一级司法机关展开的诉讼并不顺利。
2016年1月25日，宜昌市中级人民法院作出裁定，对原告的行政诉讼不予立案。
2016年1月29日，宇星公司不服宜昌市中级人民法院的裁定，向湖北省高级人民法院提出上诉。2016年3月21日，湖北省高级人民法院作出裁定：撤销宜昌市中级人民法院的裁定，指令宜昌市中级人民法院予以立案。
2016年9月14日，宜昌市中级人民法院立案后作出（2016）鄂05行初35号行政判决：驳回宇星公司的诉讼请求。2016年9月29日，宇星公司又一次向湖北省高级人民法院提起上诉。2017年6月28日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂行终786号行政裁定：撤销宜昌市中级人民法院（2016）鄂05行初35号行政判决，发回宜昌市中级人民法院重审。
在诉讼的同时，宇星公司一直寄望几方能协调解决。2017年12月27日，宜昌市政府召开协调解决江南星城问题的协商会议，宜昌市委常委、副市长袁卫东，宜昌市政府副市长卢军，宜昌市中级人民法院副院长张玲等参加。
在此次协商会上，宇星置业与点军区政府达成共识并形成前述《解决报告》，同意宇星公司提出点军区政府承担一部分、团购房买受人补一部分、企业承担一部分的原则，但是解决方案一直未落实。
2018年1月24日，宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05行初70判决书，确认被告宜昌市点军区政府成立点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组的行为违法，驳回其他诉讼请求；71号判决书，对宇星公司诉宜昌市国土局、宜昌市政府滥用行政权力排除、限制竞争及行政赔偿诉求予以驳回。
双方均不服上述判决结果，2018年2月11日，宇星公司再次向湖北省高级人民法院提起行政上诉。
2018年11月21日，武汉长诚工程造价咨询有限责任公司受湖北高院委托对“江南星城”作出工程造价鉴定报告，950套团购房的建设成本(包括土地成本、公共配套设施、建安成本、税费等)为商品房建设成本平均单方造价为人民币4614.22元/平方米;其他必须的支出(包括人工费用、管理成本、资金成本等)为人民币4675965.12元；还未包含其他14项待定损失。
2019年3月18日，湖北省高院做出的2018鄂行终430号行政判决，围绕双方争议，湖北省高级人民法院认为，点军区政府为解决干部职工住房问题，设立“项目领导小组”主体的行为均明显没有法律依据、缺乏法律授权, 属于超越职权的违法行为；该裁决书表述称，2013年3月14日，案涉土地网上竞价时,点军区政府时任主要负责人在明知土地竞买价格明显高于正常价格的情况下,仍然直接指示当时还是受委托竞买方的湖北宇星公司强行摘牌土地，根据框架协议约定，实际开发主体是点军区政府；土地摘牌后,点军区政府单方解除框架协议，要求宇星公司签订补充协议，承担全部开发费用并接受低于市场成本价的团购房及车位价格,其行为违背诚信政府及信赖保护原则,对宇星公司正常经营活动造成重大干扰及严重影响，据《行政诉讼法》十二条第一款第七项“属于侵犯企业自主经营权行为。
根据湖北省高院的这份行政判决，撤销宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05行初70行政判决；确认点军区政府锁定江南星城950套房屋的行为违法；责令点军区政府在判决生效后30内，对违法行为采取补救措施；驳回其他诉求。
僵局难破
宇星公司虽然赢得与点军区政府的行政官司。但与900余套团购房的业主民事诉讼却纷争不断，双方的矛盾在于买卖合同是否有效。
2018年，据知情人透露，团购业主在点军区政府授权人区法制办主任薛春燕的组织下，向点军区人民法院、葛洲坝人民法院就买卖合同纠纷提起诉讼，申请对团购房屋采取诉求保全，并得到当地法院的支持和执行。
自2017年11月起，“点军区法院法官作为（涉案项目购房者）当事利害人一方，利用公权，不顾程序违法，自裁自定，保全查封我公司账户及资产多达4300余万元长达一年之久。”
宇星公司的合同无效诉讼请求却得不到法定程序上的支持，2017年11月10日，宇星公司对皮X宪等26人买卖合同无效，先后向点军区人民法院、宜昌市人民法院提起诉讼均被裁定不予立案。
直到2018年3月21日，“省高院（2018）鄂民再77号裁定明确指出，关于程序问题，点军区法院合议庭法官均为涉案项目购买人，与本案有直接利害关系，依法应当回避。最终裁定‘原审裁定程序违法、使用法律错误，本院予以纠正’撤销上述两级法院民事裁定”，并指定葛洲坝人民法院审理。
2018年8月20日，葛洲坝人民法院作出（2018）鄂0592民初984号裁定，驳回宇星公司对皮X宪在内801人买卖合同无效诉讼请求。
5月20日，记者曾多次致电点军区法院院长肖中年，电话无人接听，致电宜昌市中级人民法院副院长张士勇，以开会为由婉拒了采访。
记者获悉，在中纪委督促下，湖北省纪委及宜昌市纪委已启动调查程序。
