实体经济既是经济发展的根本动力,也是中国从制造业大国走向制造业强国的重要引擎。党的十九大报告提出,必须把发展经济的着力点放在实体经济上。
按照党的十九大精神,各地各部门积极贯彻落实党中央关于大力发展实体经济的部署,从产业政策、金融财税政策、社会服务政策等多个方面、多个层次出台了一系列行之有效的措施。
日前,国家发改委等17个部门联合发布《关于大力发展实体经济积极稳定和促进就业的指导意见》(以下简称《指导意见》),再次引发社会广泛关注。《指导意见》提出要建设实体经济与人力资源协同发展的产业体系,大力发展实体经济,着力稳定和促进就业,更好保障和改善民生。“安居才能乐业”,房地产既是广大居民必不可少的生活资料,也是各种企业赖以运行的生产资料。因此,进一步提高房地产发展质量,无论是从促进就业来看,还是从大力发展实体经济来看,都具有重要现实意义。
回归居住本质属性才能让房地产“脱虚向实”
一是必须重新认识和界定房地产的本质属性,使房地产真正成为实体经济的重要组成部分。房地产本身具有民生产品和投资产品的双重属性。正是因为其有作为投资品的一面,投资甚至投机需求往往容易诱发房地产泡沫,使房地产脱离供求关系的基本面,进而“脱实向虚”,更多表现出投资品追涨杀跌的投资特征。党的十九大报告强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这是对当前中国房地产本质属性的深刻阐述和准确定位。2017年,中国房地产增加值占GDP比重为6.5%,如果考虑到自有住房服务增加值调整,房地产增加值占GDP比重将达到10%左右。只有充分认识到居住才是住房的本质属性,并使之回归本质属性,才能让房地产“脱虚向实”,真正成为实体经济的重要的有机组成部分。
二是必须充分发挥房地产的基础作用,使房地产成为新型城镇化和新型工业化的推动力量。新型城镇化的背后是工业化,是农业人口向第二、第三产业转移的过程。国家统计局公布的《2017年农民工监测调查报告》数据显示,2017年我国农民工总量达到2.87亿人,较上年增加了1.7%。农民工是实体经济劳动力的主要来源之一。在进城农民工中,有38%的人认为自己是所居住城市的“本地人”,有80.4%的人表示对本地生活非常适应和比较适应。农业转移人口不断融入城市,必将对住房产生较大需求。根据有关数据测算,农民工的人均居住面积为19.8平方米,农民工的住房规模为56.8亿平方米,占整个存量住房规模的20.1%。在大城市里,农民工住房的不平衡不充分矛盾比较突出,如在500万人以上城市,人均居住面积为15.7平方米,比平均值低了20.7%。因此,房地产业面临着新型城镇化中新市民住房需求的巨大挑战,解决农业转移人口的住房需求,就是为实体经济发展提供基本支撑。
三是必须创新房地产发展模式,提高城市产业和人口承载能力。房地产开发模式在很大程度上决定了城市格局与产业布局,采取产城融合、职住平衡的房地产发展模式,将进一步提升城镇聚集产业、吸纳就业能力。根据有关数据测算,目前我国住房存量规模已经达到供求基本平衡,即城镇家庭户的住房拥有量达到1套以上,但整体住房成套率仍有一定差距,按照第六次全国人口普查数据,住房内无厨房的比例为9.97%;住房内无管道自来水的比例为13.35%;住房内无洗澡设施的比例为28.2%;住房内无厕所的比例为15.63%,综合来看,中国城镇有20%左右的住房还属于不成套住房,还处于较低水平的居住状态。因此,创新房地产发展模式,有利于优化城市布局,提高城市对实体经济的承载能力。
房地产服务实体经济需要从三个方面着眼
房地产对于支持实体经济发展具有重要意义,要提高房地产服务实体经济的水平,必须从以下三个方面着眼。
第一,加快建立多主体供给、多层次保障的住房供应体系。伴随新型城镇化进程,急需打造有利于实体经济发展的住房供应体系。首先要重点发展租赁市场。我国目前的城镇住房自有率为90%左右,而美国住房自有率为68%左右,英国为56%,德国仅有40%左右。我国住房自有率水平明显高于世界其他国家,也意味着我国租赁市场发展空间较大。特别是一些劳动力人口集聚的热点城市,阶段性租赁需求旺盛,对租期不稳定、租赁质量相对较低的问题反映强烈,因此,我们要尽快补上租赁这一课,通过引入合格的投资机构开发或持有长期租赁公寓,引导租赁市场升级;通过立法手段,进一步保护平衡租户和房东双方权益,促进形成更加规范有效的租赁市场,有针对性地缓解产业人群的阶段性住房支出压力。同时,要在房价持续高位运行的城市重点发展共有产权住房。建立对象明确、产权清晰、封闭运行的共有产权住房供应模式,将新市民有序纳入共有产权住房的供应体系,以市场契约为基础,界定购房者与政府之间的权利义务,最大限度地降低制度套利空间。
第二,建立面向新市民和基本住房需求的支持体系。在抑制投资、遏制投机的前提下,要大力支持新型城镇化和实体经济发展带来的新市民住房需求。稳妥有序推进当地住房保障向新市民全覆盖,为新市民提供适宜的租赁型或产权型住房产品。为新市民的基本住房需求提供政策性住房金融支持,为其提供长期、低息、风险可控的信贷产品,稳定新市民的住房市场预期,减少随着商业性信贷调控周期导致的住房需求波动。对于购买首套、中小户型、中低价位的基本住房需求,应在首付、利率上给予优惠政策,并将相关税收予以减免,降低中低收入家庭住房支出压力,实现全体居民住有所居。
第三,积极探索创新支持实体经济的房地产开发模式。优化和提升房地产规划水平,注重多规合一,统筹协调城市总体规划、土地利用规划、产业规划和住房规划。进一步完善产业园区建设模式,既要防范园区地产化倾向,也要确保园区合理配置各类房地产用地,提高园区产业和人口承载力。积极探索集体建设用地建设租赁住房模式,补齐基础设施、产业配套、公共服务等方面的短板,促进农业转移人口就地就近城镇化。通过改造提升老旧小区和工业区,推进城中村、城边村、村级工业园等土地整治入市,进一步实现城镇的集约化成长和城乡劳动力及土地要素的合理配置。合理建设布局养老、家政、教育培训、托幼等便民服务设施,创造更多劳动密集型的第三产业就业机会。