随着首个支持住房租赁资产证券化的政策文件发布，这一工作或迎来破冰发展期。
4月25日，证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
《通知》指出，住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设，降低住房租赁企业的杠杆率，丰富资本市场产品供给。业内分析人士认为，随着租购并举的住房制度逐步建立，公募REITs将在住房租赁领域取得突破。
住房资产证券化迎突破口
在租购并举的住房制度设计下，鼓励和推进租赁市场发展的政策红利不断，租赁市场因此成为国内住房资产证券化发展的突破口。
根据《通知》，重点支持住房租赁企业发行权益类资产证券，并以其持有的不动产物业作为底层资产，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化。同时，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等予以明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
据了解，这是政府层面首次出台专项文件，支持资产证券化发展。“这是暨此前一系列鼓励租赁市场发展的政策发布以来更进一步的金融支持。政策明确和强调风险管控，对于培育市场投资者的信心有积极意义。通过鼓励金融创新，长租公寓企业能更方便、更有效地拿到资金。当然，为了使市场更规范，新政对于物业性质、经营能力、运营商资质等都提出了新要求。”魔方生活服务集团副总裁金喆说。
过去几年，住房资产证券化已积累了一定基础，比如类REITs和ABS（资产抵押债券）实现了快速增长。万得（Wind）资讯显示，2017年国内市场共发行16单类REITs产品，总额379.67亿元，较2016年增长156.10%。其中，长租公寓领域的REITs和ABS产品接连面市，比如魔方、自如成功发行的ABS产品以及新派公寓、保利地产、碧桂园等成功发行的长租公寓类REITs产品。
“之前由于房地产企业融资相对容易，所以资产证券化并非重点。‘9·30’新政开始后，资产证券化成为房地产企业重点。未来，资产证券化将成为房地产企业重要的融资方式。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，国家未来对于房地产市场调控的整体思路是，“以‘房子是用来住的，不是用来炒的’为主基调，实现多元房地产市场主体供给。未来资产证券化将有更多形式，更好地支持房地产市场健康、可持续发展。”
值得注意的是，《通知》提出优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目以及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化；支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房，并开展资产证券化融资。
在业内人士看来，这将使集体租赁住房市场获得快速发展，为去年开始的试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房提供了出口。此外，这也为“商改住”难题指明发展方向，对写字楼、商业地产等物业持有者和运营者意味着政策利好。
有望对接公募REITs
中金公司研究认为，REITs的本质是让广大中小机构乃至个人投资参与大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。相比直接购置实物资产的“炒房”路径，REITs为居民家庭提供了门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。
近两年，国内REITs产品得到快速发展。2017年10月，国内首单长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批。另外，保利地产、招商蛇口等央企率先发行数单大规模住房租赁REITs；碧桂园100亿元租赁住房REITs获批……然而，这些都并非标准化的REITs，而是通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，即类REITs。
4月27日，国内规模最大的住房租赁REITs“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期成功发行，规模17.17亿元，距离产品获批不到三个月。
根据公示信息，该产品设有四种退出安排方式：发行公募REITs；增信安排人及指定主体收购优先级份额；增信安排人行使优先收购权收购底层资产；市场化处置物业资产或项目公司股权。期限共18年，每3年设有开放退出安排，可提前结束。
除了碧桂园，2017年10月，保利地产和中联基金共同实施了50亿元租赁住房REITs。作为国内首单采用储架发行机制的租赁住房类REITs产品，也把发行公募REITs作为退出机制之一，意味着伴随相关规定的出台，这些储架发行的类REITs产品未来有机会对接、变成真正的公募REITs。
“随着类REITs快速发展，未来公募REITs落地将大势所趋，给市场带来一系列利好。”江瀚表示，以住房租赁市场为例，公募REITs有助于盘活租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，并引导社会资金参与住房租赁市场建设。
渤海汇金证券分析师认为，我国个人投资者历来缺乏中等风险收益特征的投资产品，主要集中在较高风险收益特征的股票市场和较低风险收益的存款与银行理财市场，公募REITs有望填补这一空白。
中国证券投资基金业协会副秘书长陈春燕近日透露，中国证券投资基金业协会已经成立REITs工作小组，将会同有关部门共同推动公募REITs发展。下一步，将在《证券投资基金法》框架下推动REITs基本制度设计；加快构建资产证券化上市规则和REITs监管与自律体系；积极推动资本市场统一税制，明确REITs相关税收政策；推动养老资金投资公募REITs，完善资产管理市场三层架构。
问题仍待解决
尽管国内类REITs得到快速发展，但与真正的公募REITs落地仍有距离，包括法律依据、股值问题、税收减免、配套融资、专业基金管理人等。
以租赁市场为例，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，租赁住房资产证券化的核心障碍是投资回报率不足的问题。政策明确规定用持有的不动产物业作为底层资产，用收益法评估资产证券化产品，收益率很难符合资产证券化预期。“现在所有的资产证券化产品都是类REITs，本质都是债，想要达到中等收益几乎不可能，除非降低土地价格和税费，同时提高租金，才能达到资本市场可接受的投资回报率。”欧阳捷表示。
“香港在2003年7月颁布了有关REITs的法令，其立法体系具备国际标准。REITs要走得通，一个重要的前提是租售比高于抵押贷款成本。在国内，要求租金回报率至少超过6%。但香港和大陆同是租金回报率很低的市场——大陆只有2%，香港也不过2.5%~3%，因此需要房地产公司大幅补贴才能勉强发行。中国发展REITs必须以‘税收穿透’为前提。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析道。
中国（深圳）综合开发研究院金融与现代产业研究所分析人员张佩认为，住房租赁公募REITs是拓宽住房租赁市场资金筹集的重要渠道，对激活租赁住房投融资效率、增加租赁住房房源、盘活租赁市场发展、促进房地产长效机制构建具有重要的现实意义。针对目前住房租赁公募REITs发展面临的困境，应加快解决政策瓶颈。
“一是加快出台公募REITs税收优惠政策，完善有关法律法规，促进公募REITs收益率提高和结构优化。二是加强商业物业和厂房改建租赁物业的政策支持力度，加大对住房租赁市场的土地供应，通过‘自持比例限制’降低土地供应价格，同时预留‘允许自持土地及住房开展证券化运作’的端口。三是加快探索公租房公募REITs试点，为城镇建设用地和集体土地租赁住房入市做好配套准备，持续扩大租房供给，提高租房质量。四是加强管理人和投资者教育，加大专业品牌运营机构培育力度，稳步提升市场化运营机构数量和水平。五是将公募REITs纳入《证券投资基金法》、《证券法》统一监督，加快行业信用体系建设。”他说。
