《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》公布后，恰逢岁末年初，各地两会相继召开，房地产相关问题成为代表委员关注的焦点，相信类似的讨论也会在3月全国两会上继续出现。近期相关政策和各方讨论，无不涉及保障房和商品房两个市场。笔者认为，只有厘清并处理好两个市场的关系，各项政策才更加有的放矢，效果才能立竿见影。 首先，保障房和商品房市场有显著区别。经济理论表明，根据消费时是否具有排他性和竞争性特点，商品分为公共物品和私人物品。非竞争性是一个人消费不能排除他人对同一产品的消费；非排他性是产品一经提供，不能排除任何人的消费。 保障房特别是廉租房作为旨在满足中低收入群众基本居住需要的特殊房产，虽然具有消费的竞争性，但具有一定的非排他性，即一旦建设了保障房，很难排除任何一个中低收入者的消费，甚至收入水平较高的也难以排除。这就意味着保障房仅靠价格机制和市场力量不能足量提供，需要政府以适当方式参与生产；相反，商品房则基本是完整意义上的私人产品，可以靠价格机制和市场力量完整提供，政府在其中的作用在于规范市场秩序、提供市场信息、提供相关服务等。实践发展也证明了上述理论分析。我国经济适用房、廉租房等保障性住房因利润空间小很少有企业主动开发，有些地方政府因财政利益不足而缺乏主动性。相反，商品房建设在利润驱动下，房地产开发企业就能源源不断地提供。总之，保障房和商品房分属公共物品和私人物品，性质上有显著区别。 其次，保障房和商品房市场在宏观调控中意义重大。保障房市场发展在宏观调控中既有社会意义又有经济意义。社会意义在于，保障房建设是民生工程，关系到大量城镇低收入者的基本居住利益，也是当前经济增速下滑的大背景下保持社会稳定的重要环节。经济意义首先在于，保障房建设资金的投入将直接从投资角度拉动内需，从而拉动国民经济；其次，大量城镇中低收入者一旦住房有了保障，用于住房以外的消费支出必将增加，从消费角度拉动内需，从而拉动国民经济。 商品房市场发展的意义首先在于作为支柱产业的房地产业健康发展有利于遏制宏观经济下滑过快趋势，房地产投资扩大直接增加投资需求，带动上游原材料产业发展；其次，商品房市场发展有利于优化土地等要素的资源配置，从而有效地保护珍贵的土地资源；再次，商品房市场发展能繁荣市场、满足多样化需求，从而为"保增长"做出贡献。所以，调控房地产市场要保证保障房和商品房两个市场的健康发展。 再次，应找到两个市场之间的最佳连接点。理论上，准公共物品可以由政府提供，也可以由私人参与，从我国的保障性住房特点看，仅靠市场机制难以足量提供,但在当前我国财权与事权不完全对称的财税体制和关注GDP的考核机制下，仅靠政府也不现实。解决保障性住房建设问题，较为现实的方案应该是：政府和市场合作，实行包括补助津贴、优惠贷款、无偿赠款、减免税收、直接投资、条件配建等形式的"经济资助"。这其中大部分形式是发达国家在公共物品提供实践中的成功经验。 需要指出的是，"条件配建"是根据我国实际情况提出的，指商品房建设中对于主动配建保障房的企业或项目，政府应设计恰当的激励约束制度。如规定在商品房开发中，对主动配建保障性住房的企业或项目，国土、建设、财税、银行等应在拿地价格、施工核准、税收、贷款利率、还款期限上给予优惠。当然，约束应与激励并举。承诺配建保障房的企业或项目相关信息要实现部门共享，只有完整履约的企业或项目，才能真正享受政策优惠，对于骗取优惠政策或部分履约的企业或项目，要根据情况给予惩罚，如补交优惠款项、限制开工、限制上市、取消企业资质等。 最后，保障房解决了由谁建的问题，还面临着怎样分配的问题。社会各界对过去的很多保障房颇有微词，是因为保障房没成为保障中低收入者基本居住需求的消费品，却成了很多人的投资品。究其原因，户型大、交易条件限制不严格、廉租房少使得保障房投资价值大增。设想，如果所有保障房都是50平方米以下的廉租房，不允许买卖，还有谁会去打投资保障房的算盘呢？相信只有那些真正需要廉租房的人才愿意选择长期居住。实际上，完整的保障房建设制度设计，很大程度上解决了分配对象甄别难的问题。换言之，只要在户型、交易条件等方面作出明确、严格且可操作性强的限制，剩下的工作就是足量供给保障房了，至于遴选分配对象，大可不必费脑筋。
