慧聪热泵网 未来五年，中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。十三五规划建议提出经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，城镇化率达到60%左右。在经济稳增长目标下，房地产行业能否继续稳固其在国民经济中的支柱地位？中国房地产市场空间何在？库存压力将如何缓解？市场竞争格局如何重塑，房企的机会在哪里？这些均是未来五年市场参与者需关注的重点。基于此，中国指数研究院综合行业定位、发展环境、政府规划等多方面因素，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测未来五年中国房地产市场发展空间，展望未来市场趋势，探究企业格局及机遇。此外，三四线城市库存问题能否化解亦是关乎到十三五规划经济社会目标能否达成的关键因素，因此我们针对三四线城市库存现状展开调研并进行深入分析，挖掘库存形成内因，并有针对性地提出去化库存的策略建议。
一、未来五年中国房地产市场趋势展望
1.行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力
房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。
2.发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境
(1)城镇化推动人口红利持续释放，GDP有望保持中高速增长
结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。
图：1995-2020年GDP及增速、城镇居民可支配收入增速走势
(2)央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕
国际局势、经济发展、美国进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。
(3)房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落
1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。
图：1998年与2014年房地产市场规模对比
3.市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米
(1)模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右。
(2)需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加
未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。
新增城镇人口需求方面，预计2016-2020年我国累计新增城镇人口8700万人，按2020年人均住房建筑面积38.39平米计算，则2016-2020年新增城镇人口带来的住房需求约33.39亿平方米，占总体住房需求的39.2%。
改善型需求方面，据模型预测，至2020年我国人均住房建筑面积为38.39平方米，则人均提高2.93平方米，按2015年7.7亿城镇人口计算，由此带来的改善型需求为22.44亿平米，占总体住房需求的26.4%。
拆迁改造需求方面，2015年城镇人口将达到7.7亿人，人均住房建筑面积35.46平方米，城镇住房存量达到272亿平方米；2020年城镇人口为8.5亿人，人均住房建筑面积38.39平方米，城镇住房存量达到328亿平方米。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
(3)市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升
房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。
4.企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化
(1)竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20%
根据前面对整体行业环境的趋势预判，未来五年（2016-2020年）全国商品房销售额增速趋缓。由于房企在不同规模发展阶段业绩增速存在明显差异，通过对比全行业增速水平的变化情况，考虑到具体企业战略重组、并购等因素的影响，我们测算未来五年千亿房企销售业绩年均复合增速约为11%，在500-1000亿之间的企业，年均增速约为13%，300-500亿销售规模的企业，年均增速约为20%，销售规模不足300亿的中小企业，年均增速约为10%。
未来5年，国内房地产市场需求增速放缓，多数房企业绩增速同步下降，但行业竞争格局分化依旧，强者恒强的马太效应突出，行业集中度稳步提升。预计2015年7家千亿房企格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。
(2)地产+金融：股权投资强化房企与金融机构合作，资产证券化开拓企业融资新路径
未来5年，地产与金融的持续融合将成为行业发展的新趋势，而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。2014年以来，房地产项目开发风险明显提升，企业资产负债率攀高，通过股权投资摊低风险的需求量增加，股权投资强化了金融机构与房企的合作纽带，共生共赢成为趋势。另外，资产证券化通过盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资路径，将成为未来企业竞逐的新热点。
二、未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑
1.库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考
从全国层面看，房地产库存总量由三个部分构成，即商品房已竣工待售面积、商品房在建未售面积及未开工土地面积。其中，2014年我国商品房已竣工待售面积为6.22亿平方米，商品房在建未售面积为44亿平方米，2014年末全国待开发土地面积4.2亿平方米，全国出让土地容积率约为2.37，以此计算出全国待开发土地规划建筑面积约为10亿平方米。据此测算，2014年末全国商品房库存约为60亿平方米，按照过去三年的平均销售速度来看，需要5年的时间才能完全去化，远高于2010年之前的去化周期水平（3年）。
多数三四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在20个月以上。中国指数研究院通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力。
2.库存去化策略建议：强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制
中央层面，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进棚改及棚改货币化安置，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。
