赵焕焱推出简单判断法。经常使用的内部收益率是不能设定的，需要逐次测试。
一、赵焕焱推出酒店投资回报的简单判断
酒店的投资回报主要依靠客房的营业收入，因为客房以外的投资一般不能产生盈利。
以下举例是5.48年的营业收入等于投资额，13.7年的毛利润（现金流）等于投资额（不考虑利息因素）。
（1）假设酒店总投资5亿元、客房500间，则：
每间客房投资=5亿元/500间=100万元=1000000元
（2）假设酒店平均房价715元、平均出租率70%，则：
每间客房每天营业收入=715×70%=500元
（3）每间客房1年的营业收入与投资的比：
500元×365/1000000元=0.1825
（4）则5.48年的营业收入等于投资额：
1/0.1825=5.48（年）
（5）假设毛利率为40%，则每间客房1年的毛利润与投资的比：
500×0.4×365/1000000=0.073
（6）则13.7年的毛利润（现金流）等于投资额：
1/0.073=13.7（年）
二、内部收益率不能设定，需要逐次测试
1、内部收益率
（1）内部收益率是使项目的净现值等于零时的折现率。
（2）内部收益率是以基准折现率i0为判别标准的。
（3）净现值是基准折现率i0的函数，并且随着i0的增大而减小。
如果不使用电子计算机，内部收益率可以通过高次方程计算，通常采用试算内插法求的近似解，内部收益率需要逐次测试，以优选法逐次持续选择折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的折现率。
2、为什么计算内部收益率？
使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。
3、项目可行性标准
（1）内部收益率大于等于行业基准投资收益率时，该项目是可行的。
（2）内部收益率大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本，方案可行；内部收益率小于公司所要求的最低投资报酬率，方案不可行。
4、净现值
将预期收益折现，按照贴现率确定现值，即把预计未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少（每年现金收入-现金支出按折现率折合成现在的金额，再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额得出的差额）。
现值系数可以查表。
5、净现值等于零
酒店是集中投资，开业初期可能还出现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。因而，在整个计算期内净现金流量序列的符号从负值到正值只改变一次。
未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），也就是投资回报平衡点。
（1）如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。
（2）再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。
（3）根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。
6、折现率
例如：现有1元钱、折现率10%，则1年后的1.1元就相当于现在的1元；2年后的1.21元相当于现在的1元。
1年后的1.1=1+1×10%（相当于现在的1元）
2年后的1.21=1+1×10%+1.1×10%=1+0.1+0.11（相当于现在的1元）
7、内部收益率的计算过程
（1）根据经验确定一个初始折现率ic
（2）根据现金流量计算财务净现值FNpV(i0)
(a)若FNpV(io)=0，则FIRR=io
(b)若FNpV(io)>0，则继续增大io
(c)若FNpV(io)<0，则继续减小io
（3）重复测试，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足FNpV(i1)>0，FNpV(i2)<0，其中i2-il一般不超过2%-5%
（4）利用线性插值公式近似计算内部收益率，其计算公式为：
（FIRR-i1）/（i2-i1）=NpVl/│NpV1│+│NpV2│
│NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加
三、酒店投资包括资本金和银行贷款
1、资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。
2、酒店贷款属于中长期贷款
中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。
