赵焕焱推出简单判断法。经常使用的内部收益率是不能设定的,需要逐次测试。
一、赵焕焱推出酒店投资回报的简单判断
酒店的投资回报主要依靠客房的营业收入,因为客房以外的投资一般不能产生盈利。
以下举例是5.48年的营业收入等于投资额,13.7年的毛利润(现金流)等于投资额(不考虑利息因素)。
(1)假设酒店总投资5亿元、客房500间,则:
每间客房投资=5亿元/500间=100万元=1000000元
(2)假设酒店平均房价715元、平均出租率70%,则:
每间客房每天营业收入=715×70%=500元
(3)每间客房1年的营业收入与投资的比:
500元×365/1000000元=0.1825
(4)则5.48年的营业收入等于投资额:
1/0.1825=5.48(年)
(5)假设毛利率为40%,则每间客房1年的毛利润与投资的比:
500×0.4×365/1000000=0.073
(6)则13.7年的毛利润(现金流)等于投资额:
1/0.073=13.7(年)
二、内部收益率不能设定,需要逐次测试
1、内部收益率
(1)内部收益率是使项目的净现值等于零时的折现率。
(2)内部收益率是以基准折现率i0为判别标准的。
(3)净现值是基准折现率i0的函数,并且随着i0的增大而减小。
如果不使用电子计算机,内部收益率可以通过高次方程计算,通常采用试算内插法求的近似解,内部收益率需要逐次测试,以优选法逐次持续选择折现率进行试算,直至找到净现值等于零或接近于零的折现率。
2、为什么计算内部收益率?
使用借款进行建设,在借款条件(主要是利率)还不很明确时,内部收益率法可以避开借款条件,先求得内部收益率,作为可以接受借款利率的高限。
3、项目可行性标准
(1)内部收益率大于等于行业基准投资收益率时,该项目是可行的。
(2)内部收益率大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本,方案可行;内部收益率小于公司所要求的最低投资报酬率,方案不可行。
4、净现值
将预期收益折现,按照贴现率确定现值,即把预计未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少(每年现金收入-现金支出按折现率折合成现在的金额,再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额得出的差额)。
现值系数可以查表。
5、净现值等于零
酒店是集中投资,开业初期可能还出现入不敷出,净现金流量为负值,但进入正常经营后就能收入大于支出,净现金流量为正值。因而,在整个计算期内净现金流量序列的符号从负值到正值只改变一次。
未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本(资金流入现值总额与资金流出现值总额相等),也就是投资回报平衡点。
(1)如果净现值是正值,就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算,直到测算的净现值正值近于零。
(2)再继续提高折现率,直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大,就降低折现率后再测算到接近于零的负值。
(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率,用线性插值法求得内部收益率。
6、折现率
例如:现有1元钱、折现率10%,则1年后的1.1元就相当于现在的1元;2年后的1.21元相当于现在的1元。
1年后的1.1=1+1×10%(相当于现在的1元)
2年后的1.21=1+1×10%+1.1×10%=1+0.1+0.11(相当于现在的1元)
7、内部收益率的计算过程
(1)根据经验确定一个初始折现率ic
(2)根据现金流量计算财务净现值FNpV(i0)
(a)若FNpV(io)=0,则FIRR=io
(b)若FNpV(io)>0,则继续增大io
(c)若FNpV(io)<0,则继续减小io
(3)重复测试,直到找到这样两个折现率i1和i2,满足FNpV(i1)>0,FNpV(i2)<0,其中i2-il一般不超过2%-5%
(4)利用线性插值公式近似计算内部收益率,其计算公式为:
(FIRR-i1)/(i2-i1)=NpVl/│NpV1│+│NpV2│
│NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加
三、酒店投资包括资本金和银行贷款
1、资本金(投资人的非债务资金)比例:30%以上。
2、酒店贷款属于中长期贷款
中长期贷款期限5年(不含5年)以上,用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。