慧聪涂料网讯：新型城镇化的最基础部分是新型城镇的规划设计及建设，规划设计在前，建设施工在后。没有科学的规划设计，新型城镇的形象必然大打折扣。新型城镇化的总体规划由政府职能部门牵头专家、学者专门担纲负责；单个的项目规划、设计一般由投资开发单位委托专业机构来完成；另外还要有资金投入、规范化管理以及项目承建、建筑材料和人力的投入等。前者两者是思想、智慧、专业技术的投入；后者是具体的资金、管理、物料及体力劳动的投入。
仅有新型城镇化的总体规划设计，那也只是纸上谈兵；有了具体的启动资本、管理能力、建筑物料及体力劳动的投入，新型城镇化的基础设施以及相关项目才能建造起来，才能具有运营成功的可靠保障。新型城镇化浪潮的兴起将给城镇的各行各业带来新机会，特别是与城镇基础硬件设施建设密切关联的五金建材产品，将有更庞大的供求，也必将促进装修装饰、家具、家电等需求扩大，这就给县级专业市场，特别是五金建材市场投资带来前所未有的机会。
一、县级五金建材城（市场）规模
在20世纪末与21世纪初交替的年代，我国五金建材城或五金机电城、灯饰城、家俬城、家电城、汽配城等专业市场在各大省会城市率先兴起，历经十多年的发展，各地区级城市也仿照省会城市的做法先后建成专业市场。当今我国专业市场基本上形成了由一线城市到二、三线的全面布局，随着国家实施新型城镇化战略，未来的县级市、县城的专业市场将迎来建设热潮。
实施新型城镇化之后，各省会城市、地区级城市改造升级原有专业市场的步伐不会停滞，专业市场档次将更高，向城市外围扩张将更彻底。其未来发展趋势将不纳入本文的研究探讨范畴。
专业市场其实就是城市配套的服务功能之一。比如一个城市必须配套有酒店、公交、百货超市、水电供应等服务功能，它也必然配套有专业市场。当今我国县级市、县城的专业市场到底怎么样？市场规模、容量有多大？其发展前景如何？在县级市或县城投资建设相关专业市场，必须对以上的相关问题有所掌握及了解。
以五金建材产品经营为例，一个城市的五金建材产品经营门店数量并不比经营副食品、百货、金银首饰、服饰等的门店少，而是副食品、百货、金银首饰、服饰等业态老早就整合到大型商厦、大型购物中心进行集中经营了。可是在不少城市里，五金建材产品，家俬家具，陶瓷卫浴，粮油、副食还末有效地整合经营，特别是在广大的县级市及县城，能有效地把五金、建材、农机等产品进行集中经营的则少之又少，人们很难了解、掌握到相关业态的市场容量及供求规模，更难以对相关城市的五金建材的现状和发展前景有所分析及展望。
根据笔者十多年来参与五金建材专业市场开发、营销的实践经验来看，人口总量达500万的城市，拥有五金建材商企总数为5000家左右，城市人口总量达300万的城市，拥有五金建材商企总数为3000家左右，人口总量达100万的城市，拥有五金建材商企总数为1000家左右。人口总数几十万的县级市、县城等，一般拥有五金建材经休户为200家左右。当然也有个别城镇因工业发达带动五金、机电、建材市场的繁荣。比如广东省东莞市长安镇仅五金机电经营户就近3000家，一个长安镇就有两个较大规模的五金市场，经营场地合计达20多万平方。一些特大城市，如北京、上海、广州等的五金建材商企超过10000家，均配套有多个大型行业专业市场。
二、县级五金建材城（市场）规模三大前期要素
新型城镇化实施之后，县级市、县城将成为规划建设的主场，在县级市、县城投资建设五金建材城应事先注意以下三大前期要素。
第一是区位的选址：经历30多年改革开放，人民生活水平大大提高，中国加入世界贸易之后关税的调整以及开放市场，现在的汽车已经进入平常百姓家，汽车拥有量的急剧增长，交通枢纽建设的滞后，全国各地处处是堵城，不少小县城在节假日也常常有堵车的现象。再过几年，县城天天也堵车绝对不是梦。在县级市、县城建设五金建材城时，项目区位不宜选址于县城中心。选择在城乡结合部既有利缓解交通压力，也有利于降低土地成本。
第二是项目占地及建筑规模：在新型城镇化过程中，如果再次出现圈地、囤地的情况，那将步入省会城市、地区级城市房地产开发的后尘。在县级城市建设一个五金建材城应该要建多大？要依据当地相应业态经营户数据作参考。简单的问题在实际落实建设用地时也极容易失控。本人的建议是，在县级城市建设五金建材城占地不宜超过150亩，建筑面积不宜超过5万平方。是综合性项目的建造它8万、10万平方也不足为奇，则另当别论。
第三是五金建材城的综合性：我国的专业市场法规还没有完善，专业市场参照农贸市场的管理方式，规定经营场所的经营、住宿、生火煮饭，不能“三合一”。于是全国的农贸市场、专业市场大多数都是大掤式，简易式，形象很简陋，占用了大量土地。考虑到土地资源的最大化利用，也考虑五金建材城还是与农贸市场有所区别，在充分考虑经营安全及居住安全的前提下，县级五金建材城前期规划设计，建议可以将首层、二层设为经营场地，三层以上为生活居住型的专业市场综合性建筑物。
新型城镇化因区域市场容量无法与大中城市相比较，其专业市场的综合性指将五金、机电、农机、装饰材料、卫浴、涂料、管材、钢材、家俬、家具、家电等业态进行集中经营。
当前在一些大中城市已经出现类似的综合性项目，却不排除其与法定规划不相符，如一些土地性质为商业用途的，其建成的经营及办公场所同样存在“三合一”的现象，这是与相关法规有冲突的。当执法部门睁一眼闭一眼时，一些综合性项目好似平安无事，一旦严格执法又可能派生出与社会治安相关个体事件甚至群体事件问题，我国新型城镇化启动在即，有关法规也应适当修改完善。
三、县级五金建材城（市场）的营销要点
专业市场是行业资源的汇集地，它既是行业产品的展示平台，也是行业产品的交易平台；同时它还囊括仓储、物流、信息、服务等一系列功能。专业市场项目从投资立项起，市场调查工作应随即开展，作好项目各项前期策划工作，夯实项目营销基础，是确保项目投资成功的可靠保证。以下是县级五金建材城的三大前期营销要点。
其一是编纂项目故事。对将开发建设的该项目的运营模式进行描述，表述运营项目的理念、方法、步骤、阶段成果、项目远景。项目故事必须引起业界的兴趣和共鸣。描述项目故事所提及的相应内容将在后来的项目运营中逐一展现，兑现承诺。
其二是选定目标客户。五金建材城商铺的销售对象一定是业界经营户。让非业界人士购买商铺投资，对于后续的市场运营没有任何帮助，很多专业市场建成后无法开业变成空壳市场，其原因就是对购买商铺者不设置门槛，放开投资。这在业界客户资源充足的大中城市都不乏失败案例。如果在新型城镇化的县城建专业市场不把好选定目标客户这一关，项目运营不尽人意的机率将更大。
其三是蓄客。仅限于向业界客户销售项目更能引起业界的信心。通过有目地、有针对性地拜访业界大户，向重点客户介绍项目，讲述项目故事，引导业界客户报名登记，这是一种积蓄客户资源的策略，俗称的蓄客。当蓄客户数超过专业市场商铺的总间数时，才能够说明项目前期营销方法对路。就算是积蓄了众多客户资源，也只是万里长征迈开了第一步，要把的积蓄客户资源变成未来项目开盘时的真正购买客户，还有待实施很多必要的工作步骤、方法、技巧及策略。
四、县级五金建材城（市场）的投资机遇
在省会城市、地区级城市里从事五金、机电、建材、灯饰、家俬、家电、汽配等经营的商家们，大多数人通过购买专业市场商铺并进驻经营（俗称自营户），已经取获得丰厚的回报，主要体现在以下三个方面。
第一方面是拥有自有产权商铺自营。凡是创业者，多数人都要经历从无到有，特别是从事五金、机电、建材、灯饰、家俬、家电、汽配等的经营人士，大多数从业者开绍也只是租赁店面经营。租赁店面必然要交付租金，租金的来源是经营利润。从事五金、机电、建材、灯饰等毕竟不是暴利行业，经营者交付租金之后，经营利润减少，使财富积累异常缓慢。最关键的问题是租金逐年急速上涨，令得租户喘不过气来。于是对商铺的需求，有条件的，或没条件的经营户们都纷纷选择购买，贷款也要购买。拥有自有产权商铺自营，赢在得到供货厂商的信任，直接代理经销机会大；赢在不用再按时交付租金使流动资金更充裕，货物供应更足。
第二方面是享有商铺升值利益。拥有自有产权商铺自营，商铺逐年升值是必然的，商铺升值等于财富增加，这是坐地生财，是大赢。而租用店面经营者们则享受不到这个好处，与之相反的情况是，租户进驻专业市场助推市场做旺之后，租户逐年支付的租金更高。
第三方面是共享营销平台。当今的县级市、县城因没有专业市场，各种业态经营户也只能租用沿街店面，街头一间店，巷尾一铺面，东一个，西一间，似一盘散沙，用户采购相关产品奔波往返于街头巷尾，花费更多的时间、体力及精力。新型城镇化给县级市、县城建设专业市场带来机遇，也给散落于街边及各个角落的各业态店面能够集中经营、共享营销平台的新机遇。
备注：新型城镇化专业市场建设浪潮扑面而来，有意参与其中的投资者思考问题应更宏观，项目立项后的营销更需侧重于微观。本文权当抛砖引玉。
