受新冠疫情影响，海外经济体陷入增长困境，需求大幅滑坡，显著拖累我国进出口贸易。基于海外订单需求锐减，高外贸依存度城市产业经济下行压力持续加剧，难免会拖累居民就业以及收入预期，潜在购房需求或将增长乏力。
01
境外疫情拖累国内出口恢复
出口依赖城市楼市易受冲击
进出口贸易乃是拉动我国经济增长的传统“三驾马车”之一，对于我国经济长期高速增长起到不可忽视的作用。受困于海外经济增长陷入困境，需求大幅滑坡，显著波及我国进出口贸易。2020年前两月，我国出口同比骤降17.2%,这在历史上也并不多见；4月因前期订单集中交付出口增速由负转正，但5月出口再次步入负增长，同比下降3.3%。进口也是持续走低，且有加速下滑的趋势，5月进口同比下降16.7%，跌幅较上月增加2.5个百分点。长期来看，海外经济体复苏进程仍难言乐观，需求或将持续低迷，我国进出口贸易下行压力依旧不容小觑。
受限于进出口贸易持续低迷，对我国经济增长已然产生较大负面冲击，一季度经济增速滑下负增长泥潭，同比下降6.8%，这在历史上也并不多见。与此同时，居民失业率高企，且连续数月维持在较高水平。2月，全国城镇调查失业率一度升至6.2%高位，环比大增0.9个百分点，3月以来失业率仍居高不下，依旧维持在6%左右。
联系到“两会”政府工作报告的政策底线是“六稳”、“六保”，城镇调查失业率要控制在6%左右，叠加今年全国普通高校毕业生达874万，创历史新高，同比增加40万人。说明今年最大的压力还是在居民就业层面，部分居民家庭或将面临失业导致收入停摆的隐忧。
受困于进出口贸易低迷，高外贸依存度城市更易受负面冲击，经济增长明显受限乃至失速。基于海外订单需求锐减，难免将拖累居民就业以及收入预期，市场购买力或将大不如前。受此影响，高外贸依存度城市房地产市场前景着实不容乐观，潜在购房需求或将增长乏力，购房消费降级乃至延期已是大概率事件。
02
高外贸依赖度城市集中于浙苏粤鲁等沿海25城
一、筛选标准：外贸依存度超全国均值、二产占比相对较高
相较而言，加工贸易型主导的城市更易受负面冲击，意即二产占比相对较高的城市，更易受相较低迷的外贸市场大环境影响。主要原因在于制造业相对刚性，而在海外订单需求大幅下滑的情况下，加工贸易型企业营收或将明显回落，进而拖累企业员工就业、收入预期。
依照城市外贸依存度超全国水平、二产占比相对较高两大筛选标准，对全国286个地级市进行筛选，最终筛选出以下25个高外贸依赖度城市。
二、地域分布：集中在东南沿海地区，浙、苏、粤、鲁多城入围
03
疫情前后高外贸依赖城市
企业招聘岗位及薪资变化特征
一、招聘岗位整体降17%，营口、郑州领跌，湖州、苏州基本恢复至疫前
疫情后高外贸依存度城市招聘需求有序复苏，尽管招聘量仍有所下滑，但并未明显失速。随着疫情后各行业复工复产有序推进，25个高外贸依存度城市企业招聘需求也在逐步复苏，2020年上半年月均招聘岗位总量稳步回升至48.5万个，较2019年月均招聘岗位总量仍下降17%，整体跌幅仅略高于全国15%的平均降幅。
高外贸依存度城市招聘需求复苏步调不一，营口、郑州招聘量领跌，湖州、苏州基本恢复至疫前。截至2020年上半年，9成以上高外贸依存度城市月均招聘岗位均有不同程度的回落，且跌幅都在10%以上。尤其是营口、郑州招聘需求骤减，跌幅多达36%。仅限于湖州、苏州两城招聘需求基本恢复至疫前，2020年上半年月均招聘岗位较2019年月均基本持平。
二、薪资总量整体降20%，郑州领跌，滨州、苏州等跌幅明显收窄
三、薪资收入整体偏低，月薪1万以下占比超9成，2万以上不足2%
高外贸依存度城市居民薪资收入整体偏低，月薪1万以下低薪岗占比超9成，2万以上高薪岗占比则不足2%。25个高外贸依存度城市支柱产业大都是加工出口贸易型产业，企业招聘岗位薪资主要集中在月薪1万元以下，2020年上半年月均招聘岗位量占比都在9成以上。并且，近7成高外贸依存度城市月薪5千元的低薪岗占比过半，汕头、威海和营口更是超60%。
反观月薪2万元以上的高薪岗非常有限，2020年上半年月均招聘岗位量占比普遍不足2%。即使苏州、宁波、佛山这类二线以及强三线城市产业经济基本面出众，企业招聘岗位不乏一定数量的月薪2万元以上的高薪岗，但占比明显偏低，皆不足2%。
四、月薪5千以下、3万以上岗位明显缩量，1-3万整体运行平稳
高外贸依存度城市低薪以及高薪岗明显缩量，月薪5千以下低薪岗招聘量全线回落，6成城市3万以上高薪岗皆降，但1-3万中高薪岗整体运行平稳。
在进出口贸易下行压力持续加剧的作用下，25个高外贸依存度城市大幅裁减了月薪5千元以下的低薪岗和3万元以上的高薪岗。相较于2019年月均招聘量，月薪5千元以下低薪岗2020年上半年月均招聘量全线回落，营口、郑州跌幅皆超30%；6成高外贸依存度城市月薪3万元以上高薪岗皆降，金华、南通和烟台显著缩量，整体跌幅超40%。
与此同时，月薪1-3万元中高薪岗整体运行平稳，2020年上半年月均招聘量与2019年月均基本持平，烟台、苏州、无锡等更具韧性，月均招聘量仍有不同程度的增长。源于中高端人才本就是资源稀缺品，也是企业竞相争夺的对象，多数企业仍不惜投入重金，加强人才梯队建设，招聘量自然维持在较高水平。
联系到近7成高外贸依存度城市月薪5千元以下的低薪岗占比过半，叠加2020年上半年低薪岗月均招聘量全线回落，难免将拖累居民就业以及收入水平，失业率高企、收入停摆等问题或将浮现。
04
25城疫后市场复苏呈现四种分化走势
依照疫后复苏程度和成交走势大致可以将其分为四类：第一类持续低迷型，疫情后市场持续低迷，即使供应放量成交也难见起色，典型如珠海、日照、台州；第二类回升乏力型，疫情后楼市有所复苏，但复苏动力逐渐衰退，成交面积逐步走稳，如苏州、崇左；第三类逐步转暖型，疫后市场迅速复苏，且复苏动能不减，成交同比跌幅持续收窄，典型如郑州、佛山等；第四类强劲转暖型，疫后市场快速转暖，且复苏动能强劲，成交面积同比转正，市场热度甚至超越疫前，如宁波、温州等。
一、持续低迷型：珠海、台州、日照需求不济，成交同比跌幅仍超40%
珠海、台州、日照等城市受疫情冲击严重，疫后市场自发性修复不足，需求明显不济，商品住宅成交持续低迷，3-5月间成交面积同比跌幅未见收窄趋势甚至进一步走阔，5月同比跌幅仍超40%。
典型如珠海，受疫情影响2月商品住宅成交面积跌破5万平方米，同比跌幅高达62%。3月以来，随着疫情影响持续消散，叠加前期已售房源的集中备案，成交面积回升至17万平方米，但同比仍跌52%。4月供应大幅放量之下，成交仍不见起色，同比跌幅扩大至58%。5月，成交面积仅15万平方米，同、环比齐跌。成交乏力致使库存风险不断累积，5月珠海市商品住宅库存面积达685万平方米，消化周期升至43个月高位。
珠海作为高外贸依存度城市和中国第二大口岸城市，受到国内外疫情持续冲击，2020年1-4月，全市外贸进出口额同比下滑17.9%，降幅较上月进一步扩大，超半数规上工业企业一季度净亏损。与此同时，疫后珠海并未出台任何针对房地产的救市措施，甚至在5月严令叫停“商改住”、政策面边际收紧，叠加2019年三度松绑限购后需求明显透支，几重因素共同造成疫后市场相对低迷、成交持续低位盘整。
二、回升乏力型：苏州、崇左成交回升渐显乏力，市场热度大不如前
三、逐步转暖型：郑州、佛山等疫后市场快速复苏，成交同比跌幅逐月收窄
郑州、佛山、惠州、湖州、烟台等城市疫情后楼市快速复苏，市场需求集中释放，且进入二季度复苏动能未见减弱，商品住宅成交面积持续回升，同比跌幅逐月收窄，郑州、佛山、惠州等同比跌幅现已降至5%以内。
典型如郑州，2月受疫情影响住宅产品供应归零、成交跌至历史低位。3月房企逐步复工、售楼处陆续开放，成交有所回升，但同比仍跌67%。4月房企加速推货，市场热度迅速转暖，成交面积环比翻番，同比跌幅收窄至7%。5月市场情绪持续好转，成交同比跌幅进一步收窄至3%。
值得一提的是，疫情明显加剧了板块、项目之间的分化。举例来说，主城区和环郑区域市场冷热不均，主城区新开盘项目去化问题不大，疫后去化率已明显回升，平均去化率基本能达到70%左右；但供求压力较大的环郑区域依旧面临较大的去化压力，新开盘项目平均去化率仍低于30%。
四、强劲转暖型：宁波、常州、温州等疫后市场迅速转暖，成交同比转正
宁波、常州、东营、绍兴、温州、无锡、中山、金华等城市疫情后市场迅速转暖，且市场热度持续回升，3月以来商品住宅成交面积持续走高，同比率先转正。其中，宁波、东营、温州增长最为显著，5月同比涨幅超80%。
典型如宁波，3月、4月楼市逐步转暖，成交面积稳步回升至80万平方米左右。5月政策、供应、地市等多因素驱动下，成交面积显著回升至209万平方米，创近两年来新高，同比增长73%。其中，宁波主城区市场抗性最低，客户认购踊跃，新开盘项目平均去化率都在80%左右，其中富力御官方、中南樾府等高性价比项目开盘当日近乎售罄。豪宅去化速度明显加快，典型如东部江山万里，以49549元/平方米刷新宁波备案价上限，去化率多达76%。
一方面，作为外贸依赖度较高的城市，宁波外贸企业在疫情后积极展开自救，譬如出口转内销、转产抗疫物资等，1-5月宁波进出口贸易总额同比降幅已收窄至5.9%，其中民营企业进出口额仅下降1.6%，外贸业积极化解疫情冲击一定程度上也为房地产市场回暖提供了支撑。另一方面，5月宁波、舟山户籍同城化意见稿发布，为宁波楼市注入信心。除此之外，楼市也受到地市热度辐射，5月宁波土地端供求两旺，市区核心地块普遍高溢价成交，姜山核心、骆驼等多个板块频频刷新地价上限。
05
人口回流、收入下降
将加剧需求规模与结构分化程度
一、因信贷资金趋向宽松，短期高外贸依存度城市楼市仍将有序复苏
我们认为疫情后信贷资金整体趋向宽松，仍是房地产市场持续复苏的实质性动因，高外贸依存度城市也是明显受益，7成以上城市成交稳步回升，同比跌幅持续收窄乃至同比转正。
受限于中国经济依旧面临较大的下行压力，预计2020年货币政策整体稳健偏积极，年内再降准、降息预期强烈，房地产信贷政策整体中性偏积极，相较充裕的资金仍将通过各种渠道进入地产领域，在一定程度上有助于提振居民购房消费。
短期内，在信贷资金整体趋向宽松的助力下，高外贸依存度城市房地产市场仍将有序复苏，成交有望稳中有升，同比跌幅或将进一步收窄，且更多城市成交有望同比转正。
二、疫情下警惕外来人口回流、收入预期下滑，潜在购房需求增长乏力
一旦疫情持续时间过长，全球经济下行风险或将不断加剧，海外市场需求更将持续低迷，叠加欧美海外发达经济体贸易保护主义抬头，势必将拖累我国进出口贸易，高外贸依存度城市更易受负面冲击。
一方面，基于海外订单需求锐减，那些出口导向型的产业或将陷入发展困境，企业将不得不缩减员工薪资、福利等各项成本支出，致使工薪阶层收入预期下滑。部分行业更将出现结构性失业，工薪阶层收入阶段性停摆，届时潜在购房消费降级、延期将是大概率事件。
另一方面，高外贸依存度城市集中分布在东海沿海城市，经济实力、居民收入较高，长期以来人口虹吸效应显著。不过，倘若产业经济陷入困境，居民收入预期有所下滑，甚至就业都成问题，其对外来人口吸附力难免将明显减弱。随着外来人口增长放缓，甚至阶段性回流，潜在购房需求或将增长乏力。
三、城市楼市前景持续分化，相对看好苏州、湖州，郑州、营口仍需谨慎
依据居民就业、收入预期等多方面因素，高外贸依存度城市房地产市场前景或将持续分化：
其一，绍兴、南通、江门等招聘岗位整体下滑幅度有限，2020年上半年月均招聘岗位量较2019年月均下降不足15%，整体跌幅仍低于全国平均降幅。可以期许的是，随着复工复产有序推进，企业招聘岗位仍有进一步提升的空间，绝大多数工薪家庭收入大概率将继续走稳，房地产市场仍有需求支撑。尤其是绍兴，疫情后房地产市场持续复苏，成交稳步回升，5月更是同比转正，预计市场热度有望惯性延续，成交或将保持在较高水平。
其二，截至2020年上半年，苏州、湖州企业招聘需求基本恢复至疫前，月均招聘岗位量较2019年月均基本持平。受此影响，房地产市场有望持续复苏，成交仍有较大的提升空间。譬如，湖州疫情后楼市成交持续回升，同比跌幅明显收窄，预计潜在购房需求仍将有序释放，成交同比跌幅将进一步收窄，乃至实现同比转正。又如苏州，尽管疫情后楼市复苏动能略显羸弱，成交快速回升后阶段性走稳，同比跌幅仍在30%附近，但由于潜在购房需求依旧坚挺，市场前景值得期许，下半年成交仍有望恢复至疫前。
其三，受相较严峻的进出口贸易影响，惠州、温州和中山等企业招聘需求相较低迷，2020年上半年月均招聘岗位量较2019年月均跌幅都在20%左右，或多或少会对居民就业、收入预期带来较大负面影响。预计房地产市场复苏动能或将有所减弱，成交进一步上行空间着实有限，部分城市成交或将小幅回落。典型如东营，尽管疫情后房地产市场复苏进程好于预期，成交已率先同比转正，但由于企业招聘需求持续低迷，2020年上半年月均招聘岗位量较2019年月均下降26%，居民收入预期或将有所下滑，届时楼市成交或将转升为降。
其四，受困于异常低迷的进出口贸易，郑州、营口产业经济发展形势最为严峻，企业招聘需求锐减，2020年上半年月均招聘岗位较2019年月均减少36%，大量工作岗位就此消失，难免会拖累居民就业，失业率或将明显回升，部分居民更将陷入收入停摆的窘境。典型如郑州，基于贸易保护主义作祟，以富士康为首的进出口代加工企业海外订单需求大幅减少，居民就业、收入预期或将阶段性调整，其对河南省内的外迁人口吸附力或将有所减弱。在外来人口增长陷入瓶颈，叠加居民收入预期适度下移，潜在购房需求或将增长乏力，成交继续上行空间有限，个别月份更将向下调整。
四、各类需求市场持续分化，改善性需求相对坚挺，刚需市场仍不容乐观
依旧居民薪资档次结构性变化，预计各类型需求市场或将进一步分化：
其一，高外贸依存度城市居民薪资收入整体偏低，月薪1万元以下招聘岗位占比超9成。而在异常严峻的疫情以及进出口贸易负面影响下，占据市场主流的低薪岗明显缩量，2020年上半年高外贸依存度城市月薪5千以下的低薪岗月均招聘岗位量较2019年月均全线回落，营口、郑州更是整体跌幅超30%。受此影响，潜在刚需置业群体收入预期或将有所下滑，市场购买力或将明显不济，购房贵且难等问题将愈加突出，预计今年刚需市场仍不容乐观，成交或将持续低迷。
其二，月薪1-3万元中高薪岗整体运行平稳，2020年上半年月均招聘量与2019年月均基本持平，苏州、无锡和烟台等更具韧性，招聘量仍有不同程度的增长。联系到2016年以来，绝大多数城市主力购房诉求已由早先的刚需过渡至改善性需求，三房、四房晋升为成交主力，成交占比也是稳步提升。而在中高薪家庭收入预期继续走稳的情况下，预计改善性需求仍将持续释放，成交有望维持在较高水平。
其三，6成高外贸依存度城市月薪3万元以上的高薪岗明显缩量，2020年上半年月均招聘量明显不及2019年月均，金华、南通和烟台更是显著缩量，整体跌幅超40%。不过，高端收入群体资产配置多元化，薪资收入往往只占据很小的比重，普遍有不菲的财富积累，户均总资产在千万以上的家庭不在少数，市场购买力依旧强劲。因此，豪宅市场仍有强劲的需求支撑，成交有望继续走稳。
