这段时间，所有房企都在关注：疫情后购房者的需求会发生什么变化？
对客户需求的判断，决定了房企接下来产品研发升级的方向。为此，许多房企都启动了客户调研活动。
近期，我们就获得了一份来自阳光城上海大区的《疫情下居民购房需求调研分析报告》，报告涵盖了其管理的上海、南通、嘉兴、湖州、绍兴等核心城市以及湖北、新疆2个省级区域，共4207份有效样本。通过该报告，我们发现，健康、安全、便利、社交等成为居住需求升级的核心，居住者对户型、户内功能和社区配套都提出了更高要求。
进一步研究时，我们发现，以上这些需求点，大部分竟然与阳光城集团在2018年推出“绿色智慧家”战略不谋而合，该战略中为这些需求点提出了许多落地解决方案！
这意味着，当前其他房企正在研发的产品，阳光城在两年前就已经部分实现了。
不过，他们并没有止步于此。我们了解到，在集团产品战略的基础上，阳光城上海大区正根据客研结果对产品进行进一步升级优化……
接下来，我们就结合上海大区的客研报告和正在研发的秘密成果，以及阳光城落地项目的实操经验，谈谈后疫情时代客户需求的变化，以及住宅产品如何更好的满足这些需求。
户内的空气、光线和水 每个要素都更利于健康
随着生活水平的提升，人们对健康的需求正在与日俱增。而经此一疫，健康观念会进一步强化。对健康的认知，在短期内，与消毒、隔离关联更强，从长期来说，则是生活态度的转变。这种转变，一方面体现为清洁、卫生需求加强，另一方面，体现为更关注“自然”、“天然”。
1、通透的户型和大面积阳台，将自然引入家中
人们对自然的亲近是与生俱来的。同样宅在家中，如果身处阳光充足的客厅，阳台有足够的空间种上花花草草，推开窗户能够欣赏大片的绿化景观，人的心情和在封闭阴暗的房间中是完全不同的。
在受访者对户内需求排序中，33%的受访者希望房子能够拥有更多“接触自然的空间”，这个首先指向“通透”与“阳台”。
虽然空调、新风和空气净化器也能改善室内空气，但自然通风仍是公认的最健康、最舒适的通风方式。经过这一轮健康教育，通透的户型、全明卫生间、良好的采光通风效果，会成为购房者最重要的评价指标之一。
室内与自然沟通的另一个重要媒介是阳台。阳台不仅是家中与外界自然最接近的位置，也起到引入阳光，给室内消毒的作用。而在禁足期间，在阳台上晒太阳，看风景，栽花种草等等，一定程度上弥补了人们不能出门的遗憾。阳台设计的关键，除了扩大尺度外，还要尽可能多地扩大开窗面，引入更多的阳光。
以绍兴阳光城碧桂园玺园为例，项目采用超大窗墙比设计，约15米双面开间的L型景观客厅配上大面积玻璃窗，形成270°的采光面，通风效果也极大提升。
▲绍兴阳光城碧桂园玺园项目实景图
而且，从128㎡到199㎡户型都配备了双联阳台，阳台进深1.8米，面积最大达13㎡，业主可以在这里喝茶观景，享受阳光与清风，足不出户同样悠然自得。
▲绍兴阳光城碧桂园玺园项目实景图
2、空气和饮用水深度净化，更利于健康
天然的通风条件自然最佳，不过，家里并非时时刻刻适合打开门窗。尤其一些地区冬天气温较低或者偶有雾霾，自然通风就变得不合适了。
不开窗时，低污染的室内环境和空气过滤装置就显得非常重要。阳光城的绿色健康智慧家战略就设置了八项关键控制点，用来加强室内空气健康管理。
天气好的时候，开窗通风，室内空气会非常舒适；外部条件不适宜的时候，关上窗户，将污染物彻底挡在室内。空气入室前经过过滤装置处理，室内污染物也24小时处于监测中，确保洁净健康。
跟健康密切关联另一要素——水，入户也要经过五级过滤。业主打开水龙头，出来的水就能直接饮用了。因为净水系统中的RO膜滤芯已细致到0.0001微米，能把病菌都过滤掉。
这样一来，即使长时间宅在家，也不会闷坏，更无需担心健康受损。
户内空间升级 促进 “自我”与“家庭”平衡
疫情期间，所有的户型都经历了一次“大考”。很多家庭在一个空间中，足不出户地共处了20天甚至更久，空间压力达到前所未有的程度。一方面，家人间需要更多共处和互动；另一方面，个人也需要自我的空间。
阳光城上海大区的调研显示，客厅是一家人最核心的娱乐休闲空间，也是变化最快，产生冲突最多的地方。
▲受访者对客厅的重视程度排在所有空间的第三位，居住空间第一位
过去，一家人的主要娱乐就是看电视，客厅小一点也没关系。
随着大屏电视、投影普及，游戏机、棋牌娱乐等家庭娱乐方式风靡，以及居家运动、居家办公需求的增加，人们对客厅空间的需求不断提升。尤其在疫情爆发后，各种外出活动受到限制，客厅空间不足的短板更加暴露。爸爸希望边办公边照看孩子，可是总会被孩子吵到；妈妈想做个瑜伽，但满地都是玩具无处下脚……
客厅作为一家人主要的休闲娱乐空间，需要更加兼容现代的生活方式，尤其是满足家人共处时的多种需求。
▲新娱乐方式已经逐步占据客厅的主要功能
这意味着，应该给居住者提供一个更加开放的多功能厅，并且可以尝试赋予他们一定的选择权，不仅满足居住者家人陪伴的基本需求，还能依据客户的家庭结构和生活方式创造多样的场景。这在未来有望成为改善性户型的新热点。
阳光城在海盐打造的翡丽海岸项目，便考虑到了客厅的多种需求，为客户预留了可变的空间：
▲海盐阳光城翡丽海岸项目139㎡户型，利用客厅和书房形成可变空间
厨房、餐厅、和客厅有机整合，也是新生活方式的需求趋势。
通过（可）开放式厨房、岛台的设置（一定面积以上的大户型可以中西厨分离）、餐厨一体和餐客一体等形式，将一家人的生活、休闲、工作需求整合在一个大空间中，从而扩大空间面积，促进一家人和谐共处。
绍兴阳光城碧桂园玺园高层产品打造的“巨厅”，就将客餐厨一体化，这一空间打造成为项目的一大亮点。
▲绍兴阳光城碧桂园玺园项目167㎡户型
在这样的房子里，个人活动及家庭互动交流都能兼顾，家庭关系更融洽，日子也会舒畅得多。
收纳体系从全屋扩容 让每个空间都回归整齐有序
疫情期间， 家里人多，东西也多，每个空间都塞得满满当当。
女主人下厨频繁了，一大堆青菜肉蛋填满冰箱，各类调料也攻陷了整个灶台台面；今天想做个蛋糕，明天想整个烤肉，烤箱微波炉焖锅炸锅……买的时候很爽，拿到手却烦恼没地方放。
孩子在家玩乐，各种积木玩偶堆满了电视柜和沙发，平常在室外玩的滑板车自行车也往家里搬，大人都得绕着玩具走。
每个空间都变得捉襟见肘，每个家庭都在为一堆东西没处放而头疼。
调研显示，“更多收纳”跃居户内需求第四位，无论是紧凑户型还是改善户型，受访者都对收纳容量不满意。
1、收纳要覆盖全屋空间，争取最大收纳面积
每个空间都有收纳需求。收纳充足，才能释放出更多活动空间，避免家里陷入杂乱无章状态。
以阳光城“梦享家”收纳体系为例，从玄关、客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台，每个空间都设置有收纳模块，将收纳做到极致。
2、分区分类收纳，充分利用每寸空间
在此之上，设计时必须重视不同空间的收纳需求。
比如玄关收纳，在满足收纳量的基础上，还要重视收纳空间的排布和换鞋凳、穿衣镜等功能的植入，从而保证进出门、换衣、换鞋动作的连贯性和舒适型。
▲玄关收纳示意
厨房对分类收纳提出了最高要求，不仅要将各种大小、形状、形态、储存方式、储存温度的物品分类摆放，还要方便随时拿取。此外，厨房电器暴增让厨房台面异常紧张。因此，厨房收纳需要动用平面和立面的全部空间，从整体上去考虑。
▲厨房收纳示意
卫浴收纳除了要重视毛巾、浴巾、脸盆等洗浴用品的收纳外，还要重视女主人的化妆需求，为对化妆品的存放和使用留出空间，带强大收纳功能的镜柜就成为很重要的设施。
▲卫生间收纳示意
主卧收纳也需要关注不同存放方式、不同大小的衣物、收拾以及过季的被褥等物品的分类存放。
▲主卧收纳示意
总之，收纳设计是一个精细化计算的过程，设计师需要预判对应人群的收纳需求和收纳量，并且在有限的空间内做出最合理的分割。
为家居生活提供便利 让居住者住得更舒适
下面这些情景，相信大家都不陌生：准备出门时，一只脚已经踏出家门，才发现忘带钥匙，只能折回去。翻箱倒柜，愣是想不起昨天把钥匙扔哪了。
从超市采购归来，全家人两三天的口粮，大包小包挎在手上，累到分分钟倒地。入门脱鞋还得上演一出“金鸡独立”，稍不注意连人带物摔个底朝天。
室内的很多小细节，切切实实影响着居住者的生活便利度，而这却往往是住宅设计中容易忽略的。阳光城上海大区的调研结果也显示，不够便利是当前室内空间的一大痛点。
例如玄关，疫情发生以来，很多项目都将关注点放在增加消杀功能上。而调研数据显示，舒适换鞋、全身镜/半身镜、小物件临时搁置、玄关挂衣钩等有助于人们快速完成出门动作的功能，诉求明显高于消杀。
由此可见，便捷、省时的需求，绝对不是临时性的，而是长期存在且迫切需要满足的。
如何通过细节设计和功能配置，为居住者创造生活便利，也是接下来住宅升级应考虑的命题之一。
考虑到这一点，阳光城上海大区更重视玄关便捷功能模块的完善，配置了更衣镜、匙挂钩、感应灯等，帮大家快速完成出门前装扮。
调研还显示，清洁类小家电，如洗碗机、厨余垃圾处理器、消毒柜等关注度非常高。因为它们可以进一步解放人们双手，让生活变得更轻松。精装项目设计时就应充分考虑到相应的使用场景，配置对应的产品，并为工具的使用、收纳等创造条件。
▲调研显示，洗碗机等清洁类厨电关注度非常高
这类细节可能不显眼，但带给使用者的感受是截然不同的。便捷高效的生活方式，也往往藏在这些细节里。
社区设施配套全面升级 营造丰富健康的社区生活
调研显示，人们对社区的关注度大幅提升，尤其经过这段时间的居家隔离，人们更向往室外互动，调研中，超过32%的受访者都对社区设施配套寄予很高关注度。
▲调研显示受访者对社区的重视程度居于产品各项特质的首位
与此同时，疫情对人们安全感造成了冲击，大家变得更敏感。而公共空间人、事、物众多，存在很多不可控性与不确定性，大家对社区安全也提出更高要求。比如大人不在场的时候，如何防止小孩私自跑出小区？快递外卖等外来人员越来越多，如何做好业主隐私保护和安全管理……
这既要求小区提供更多设施配套，以满足不同群体的户外活动要求；同时也要求社区升级安全管理，让大家能放心地在社区长时间停留。
1、全龄化活动设施，满足各类人群的活动及社交需求
全龄社区一般只存在于改善项目中，但也有少部分房企能做到全系列项目覆盖。
阳光城就十分关注每个人在社区中的需求，力求在每个社区都打造满足全龄需求的设施和场景，并根据类型和偏好不同的人群，对重点设施进行专项设计和加强。
以启东阳光城西欧文澜府为例，社区就设置了丰富的场景，每个年龄层、不同需求的业主都能找到适合自己的专属空间，并与家人及邻居形成互动。
▲启东阳光城西欧文澜府社区功能模块分布图
阳光城在该项目中打造儿童友好型社区，活动项目充分考虑到不同年龄段儿童的成长特征，并兼顾家长看护便利，以及消磨时间的需求。
在社区里，儿童可以小伙伴们一起玩鱼形爬架、跳沙坑、滑滑梯、在迷宫内穿梭嬉戏……活动区核心位置设有看护座位，以及婴儿车停车位等人性化设施，家长可以边照看孩子，边和邻居聊天交流。
▲启东阳光城西欧文澜府海岛探险主题攀爬架（效果图）
另外，社区还应通过各种人群偏好的活动场景，增强人与人之间的连接，让人们从中找到归属感。
以女性社交为例，烹饪、花艺等场景是她们关注和擅长的，提供这样的场景可以有效的将她们聚在一起。阳光城上海大区就在项目中设置了妈咪教室，供邻里分享和互动。
▲绍兴阳光城碧桂园玺园的妈咪教室（效果图）
类似的空间还有露天草坪、棋牌室、影音室、健身房、私宴厅以及纯粹的会客厅等等。
2、强化小区智能管理，提升社区安全指数
调研数据显示，安全是当前社区一大痛点。受访者对社区安全的关注，集中在社区边界监控以及人员管理两方面。
对此，标杆房企已积累一些有效的提升办法。比如，在社区加装智能监控设备，进行安防监控、人员跟踪监测等。
阳光城采用智慧社区管理模式，对全区进行智能安防监控。对社区环境，有智能安防系统、周边防入侵警报、电子巡更等功能模块，小区内外一切异常情况随时掌握。
社区内已经实现无感通行。社区内各个门禁都可以刷脸开门，单元楼的人脸识别系统还能自动判定业主所在楼层，开门的同时帮业主呼叫电梯，业主进梯后就可以直达所住楼层。避免接触感染及钥匙丢失等风险。
在儿童活动场地、老人活动区域等也设置有AI摄像头，业主在自己手机上就能看到孩子和父母在小区的活动情况，满满的安全感。
小结
这次疫情对住宅产品来说，是一场前所未有的考验。
面对突如其来的客户需求升级，有些产品暴露出一系列不足，可能面临被市场淘汰的风险，而包括阳光城在内的一批房企的产品，则可能迎来弯道超车的机会。
我们认为，两者间的本质差异，不在于产品功能多少，而在于以下两方面：
❶立足于对人的底层需求的把握与满足，产品战略具有前瞻性。
人的底层需求：健康、安全、便利、社交等，在任何时候都不会消失，只会随着生活质量提升不断增强。
❷尊重市场，产品研发、升级始终紧随客户需求变化。
产品研发不能拍脑袋，更不能想当然，而是建立在对客户需求的持续关注和深度挖掘上。
疫情期间，一些房企陷入停摆状态，错失产品升级窗口期。阳光城上海大区则敏锐预测到客户需求可能发生变化，迅速展开了大规模客户调研，挖掘出了疫情后客户需求升级要点，以此推动产品升级，再度抢占市场先机。
对实力派而言，危机往往是契机。这轮产品较量中，功底扎实又对客户胃口的产品，将拥有更多脱颖而出的机会。
