因为疫情这只黑天鹅，很多房企内部人心惶惶，不知道今年楼市会如何走。甚至有些房企老总，自己心里也没底。
我们认为，2020年的楼市会很稳，总盘子比2019略有下降，而热点城市的需求还有可能小幅上升。
下面，从需求、政策、国际环境3方面来说。
市场，买房需求基本不变
最近，我们看到了好几份调查报告，覆盖几万个调查对象，结论接近：
1、确实有13%左右的潜在客户短期内放弃买房
这些客户一部分是因为疫情期间收入减少，另一部分则是认为楼市不稳，产生观望心态。
2、另有14%左右本来不打算在2020前后购房的客户，开始看房
这群新增客户主要由3部分构成：
❶之前打算长期租房的，疫情期间发现业主与租客相比，还是有很多优势，于是决定买房，他们成为新增的刚需客户。
❷之前几年内没有打算换房的刚需业主，疫情期间24小时呆在家里，对自家房子的缺点和自己的改善需求，有了更深的认识，于是宁可承受经济压力也要筹措资金换房。他们成为新增的改善客户。
❸一些手头有余钱的高净值客户，黑天鹅下不敢做别的投资，于是就购买或更换豪宅，这些是新增的豪宅客户。
总的来说，新增客户和放弃买房的客户基本持平，买房总需求在疫情前后，基本没有变化。
政策，稳字当头，一切尽在掌握
重要会议已经几次不提房地产了，说明政策从国家层面不会再有大的变化，
而就当前政策而言，还是“六稳”当头，各级政府都在反复强调“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。
而楼市的稳定，无疑对稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳预期意义重大。
我们认为，“因城施策”之下，只要地方政府想稳，是一定能稳住的。
在部分一二线严控城市，楼市整体每年5%的涨跌，项目和前一年同类项目相比5%的涨跌，就是价格的上限和底限。这是很多文件公开说了的、明牌的规则。
目前地方政府调控武器已经有“5限”、“6限”：
1、控制土地供给和预售证的发放，就可以控制一手房的供给；
2、缩短或者延长二手房限售年限，就可以控制二手房的供给；
3、限购、限贷政策的放松收紧，就可以控制购房者数量，控制需求；
4、放松或收紧限价，就可以控制预期。
供给、需求、预期都在掌握，楼市会非常稳定。
就严控城市来说，楼市涨幅一旦超过5%就会收紧，跌幅一旦超过5%就会放松，而且肯定会有效果！
而对于一些非严控城市来说，涨跌的底线到底是多少，深耕当地的房企，因为对本地楼市和经济发展情况有足够了解，和地方政府有深入沟通，心里应该也是有数的。
有地产大佬把这种情况叫做“箱体震荡”，也就是说价格、利润在两条线之间波动。两条线之间，则是有空间的！
这种情况下的楼市没有暴利，但也不会有大的风险。
国际环境可能有资金进入
日前，武汉解封，国内疫情逐渐好转。而其他欧美国家，好坏不一。
各国地产市场相对独立，而资金先天有避险的需求。
我国经济发展速度很快，优质资产也不少，一些国际资金选择中国避险，会是一种大概率事件。
世界各国纷纷出台经济刺激计划，让大量资金入市，将增加这种可能。
软银向自如、贝壳投资140亿，传说黑石准备投600亿和某擅长运营的房企合作，都是这种趋势的前奏。
小结
有人把疫情比作一场战争。
而即使在二战中，很多核心城市的物业也是升值的！因为附近的乡村城镇没有秩序，军队烧杀抢掠，而大城市因为涉及国际观瞻，还有基本的法律和秩序存在，土豪们纷纷去大城市买房避险。
本轮疫情之下，各个国家的管治水平，各个城市的资源分布，都经受了一次严峻的考验。
我国的资源、反应速度、管治水平，体现出了自己的优势，特别是一二线城市，更是表现亮眼。
综合以上分析，我们认为，今年我国楼市整体会很稳，热点城市的需求可能还会增加。
