有房企产品总告诉我们，受成本限制，今年房企都在做产品微创新，设计优化一直在做，因为细节优化对于提升居住体验非常关键，但投入成本更少。总的看来，很多房企还是投入了很多成本去升级产品，因为就算市场再不好，也总有需求在，只要做好产品跑赢竞品就不怕活不好。
那么，今年住宅产品的升级优化到底有些怎样的趋势？我们结合标杆房企的做法，简单归纳了10条，希望对大家能有所启发。
传统客餐厅变巨厅 力求空间的零浪费
我们曾经在《传统客厅要被淘汰了！学会这些创新做法，项目有范儿又好卖》这篇文章里提过（公众号对话框回复“客厅”，即可查看），这两年，家庭核心区开始流行，有的也叫家庭厅，就是做一个起居、餐厅、厨房一体的全开放式大空间。
例如旭辉打造了巨厅概念，传统的客厅、餐厅、阳台、中厨、西厨、玄关等，目前都并入了同一个大的空间。
保利美好家产品体系提出把家庭的“公共区域”中所有柱子和墙都放在盒子的外围，打造视距超过10米的超尺度家庭厅。
客餐厅打造成完整的大空间对于中小户型尤其重要。
一方面，大开大合的空间方便变换更丰富的场景，比如儿童游戏区、聚会、运动、家人交流空间等等。另一方面，可以提高空间效率，比如传统的餐厅只有吃饭的时候才用，餐厨一体化后，餐厅的空间可以得到更充分利用。
重视户型的成长性 空间分割更灵活
这两年房企都强调户型的成长性，很多户型都设计有可变空间，比如多功能室。当业主有需要的时候就自主改造空间。但这种空间被分割得太碎，反而实用性不高。
现在的主流是在空间不变的情况下，引入移门系统，让空间可分可合。即以前的实体墙现在变成了可移动的墙门，合起来可以多隔出来一个空间，敞开的时候并入另外一个空间。这样空间分割更加灵活，而且大大增加了空间的使用率。
例如客厅通过移门的开合可以形成双面宽大客厅，当家里来了客人则可以通过移门隔出一间次卧，这样一来，客厅右侧空间得到最大化的利用。
厨房的门，也是可以完全打开，变成敞开式的。
而变成敞开式后，不管是一个人热快餐，还是2夫妻协作，或者一家5口人一起做饭，其都能满足对应的场景需求，如下图所示：
除了这些功能空间的灵活可变，阳台、飘窗等休闲场所也逐渐功能化，并且也开始被打造成“可变空间”。
例如飘窗以前更多是休闲的地方，现在很多飘窗被打造成收纳空间，或者融入其他生活功能，例如绿城在很多项目将飘窗打造成沙发、可折叠式书桌，延展式梳妆台等等。
大面积使用玻璃 景观价值被放大
现在随着房企产品力的增强，产品打造越发成熟，尤其是户型设计，基本很少存在大BUG，采光、通风、尺度等都相对均好。那这个时候，如何提升产品竞争力？很多房企开始放大景观价值。
比如这两年万科很流行在客厅做大飘窗，现在发展成了转角大飘窗，官方叫法是270°广角边厅。
之所以能做出这种效果，是因为万科精确计算了承重墙需求，把转角承重柱宽度由80CM缩减到40CM。最后呈现的效果就非常好。
做了这个转角大飘窗之后，整体的采光效果会成倍增加，舒适度也大大提升了。
在别墅产品上，则整个都用玻璃取代传统的墙面。
比如北京万科观承大家别墅基本做到了“室内外一体化”。该项目客厅和院子之间，是有门的，只不过这个门是可以180度乃至270度打开的，如下图所示：
厅院一体化，只是“室内外一体化”中的一部分。不止是一楼的庭院之间。别墅整个外墙都使用了大面积的玻璃，是一般项目平均比例的5.5倍。
而绿城很多叠墅项目也采用了高透光、低反射的双层落地玻璃，南向窗墙比超过60%。
▲ 杭州雲栖桃花源样板房实景图
景观场景化升级 强调满足业主社交需求
这两年，房企开发的新项目基本以改善为主。改善客户除了看重户型，对社区环境也非常看重。当前，社区景观营造主要特征是全龄化、主题化、互动化。今年，景观打造有一个趋势，那就是场景化升级，更关注业主的情感交流，强调满足业主社交需求。
首先是亲子关系。
不少房企设计了亲子活动场地，在儿童游玩区不但会关注孩子需求，也关注家长需求。比如儿童器械会比常见的要更宽，滑梯宽度增加了13公分，秋千和跷跷板等都作了强化处理，确保大人也能使用。这样业主可以陪孩子玩他们最喜欢的滑滑梯，可以跟孩子一起荡秋千、玩跷跷板。
其次是邻里关系。
为了促进邻里社交，旭辉CIFI-6产品，创造性地引入了“缤纷格子”这种形式。格子安放在小区里露天的绿地上、花园里，是透明的。不管晴天雨天，大家都可以在里面活动。格子里的活动，在社区里行走的住户，乃至在楼上观景的业主，都可以看见。只要业主看到有人在社区里活动，他们就会更愿意走出家门，加入他们的行列。
格子可以是一个公共健身房，如下图所示：
格子也可以是一个公共厨房，如下图所示：
格子还可以是共享儿童活动房、共享KTV、共享书柜、共享朗读亭……
格子的大小，是3.6*3.6米，标准化的。2个盒子、3个盒子、4个盒子，可以进行不同的组合、实现不同的功能。如下图所示：
大家在格子里活动，邻居们就都可以看见，也可以随时参与进来。
并且项目在设计之初，就考虑人们以后如何交往、如何社交，如何融入公共空间，必能取得较好的效果，改善邻居之间的关系。
出于这种考虑，旭辉CIFI-6的社区，设计了如下3个维度的配套：
每个功能空间都要做到极致人性化
很多项目现在是带着镣铐跳舞，但好品质及客户体验并不一定是豪华材料的堆砌，更多是仰赖设计和操盘手的用心程度。产品售价和档次固然有差异，可是所有人基本的诉求、行为和情感的满足方式，都差不多。把一些人性化细节做好，成本不高，但居住品质却会大大提升。
比如光是玄关这一项，世茂就进行了多项优化：
① 常规入户门900x2000mm，为了提升入户体验，将入户门加高加宽100mm，入户门最小模数是1000x2100mm，升级模式1000x2200 mm。
② 玄关通行空间宽度升级为1500mm，满足一个人穿衣搭配，另一个人通行，两人同时通行等多种情形。
③ 入户门内外无高差处理
④ 玄关柜标准深度400mm，层级板进深3500mm，预留柜门内侧50mm
⑤玄关处配有LED灯带照明，方便夜晚归家放取物品。同时，玄还做了透气孔设计。
这样的细节在项目上基本都成了标配，对于高端项目的玄关，优化细节就更多了。比如有地产项目甚至在玄关处会设置脏、净分离区域，进门或出门之前可以隔离鞋底的沙土，避免弄脏地板。
同理还有除臭鞋柜、衣服除味机，回家前，先把身上的衣服异味去除，再把鞋放进紫外线除臭鞋柜里，整个室内空气更加清新洁净。
除了玄关，厨房、卫浴间、客厅、房间等每个空间在功能上都优化到了极致。
比如中海会关注业主炒菜嫌火太小的需求，于是在燃气灶下增设透气口，提升燃烧效率。
卫生间精装有一个比较明显的趋势：借鉴酒店卫生间的设计，常见的细节包括
干湿分区、镜箱、洗手池下方收纳柜、防雾镜子、地漏、电热毛巾架、浴室收纳、外设小夜灯、马桶前搁板、智能马桶加装插座、易握扶手、一键报警等等。
再比如收纳问题上，房企都投入了巨大成本进行研究。例如万科收纳体系包括了9大模块，今年，他们对收纳问题又有了一些新思考。
比如玄关独立式储藏间，收纳量惊人，达到1854l。小米平衡车、助力车、冲浪滑板等运动工具都能收纳，而且还可以放儿童车、被子等等。
再有就是西厨收纳墙。为了增大收纳空间，有的项目将中式厨房的一部分功能转移到西厨，在西厨后做了大L型收纳墙，收纳量瞬间就翻倍了。
智慧化社区成为标配
据《中国品质居住消费者调查问卷》结果显示，90后对智能功能的需求非常高，其中对于家居安防的关注度最高，达到80%。
当前，科技、智能系统的应用已经不再局限在高端产品系，而是开始住宅扩散到了普通住宅上。从目前的态势来看，科技的赋能无疑很快会成为未来的竞争主场。
以深圳龙华金茂府为例，他们经过技术迭代，打造了六大智慧系统，包括识、智、语、ai、景、监。
他们的智慧系统已经能做到比你自己更懂你。
进入房屋，呼叫“茂茂”，就会有一个语音机器人响应，可以根据你的命令调节温度湿度、开关电器、开闭窗帘、播放背景音乐。
语音控制的实现，彻底解放了双手。
而且，这套智能系统不再是机械执行命令，而是会学习的！
它会记得你的习惯，在你回家、离家、睡眠的时候，把环境调节到您最喜欢的场景。
这就和市面上销售的，某些只能起连接作用的所谓智慧系统有了本质的不同。
这套系统，不仅仅在室内存在，它和安防、电梯、门锁，都能关联。
当老人、孩子出现危险，比如突然摔倒、出现在危险区域，它会报警。
当你提着一大堆菜回家，它会自动给你打开单元门，帮你呼叫最近的电梯。
当你晚上起来，睡意朦胧，系统会自动打开安装在各区域的人体移动感应夜灯，提供一个安全舒适的行走光线，又不会因为开关灯光而影响其他家人休息。
即使是在地下停车场里，它也很智慧。
很多人回家，找停车位都要半个小时。而龙华金茂府的车库，在用铝合金打磨而成的吊顶缝板中间藏有灯带。业主的汽车通过车牌自动识别进入地下车库时，系统会识别车辆所属业主及居住的楼栋信息，通过灯带指引业主到离该楼栋最近的空车位停车。
从开发商打造智能化的方向来看，主要体现在几个方面：一是环保节能，主要集中在科技住宅；二是健康，例如可以实时监测空气、温度，自动帮业主调节到最健康最舒适的环节；三是智慧，房子更加智能化，让业主生活更便捷高效，比如一键开关、智能调光、远程控制、自动开关灯等。
产品研究更细化 每个生活场景都有专门设计
最近一些年，每个开发商都在做产品标准化。每家开发商的产品标准化体系中，各种模块很多。但是单个项目设计的时候，只是简单做选择题，各个模块无法根据项目特点进行优化。
现在的趋势是房企会将产品细化成包括图书馆、社区客厅、地下车库、儿童活动、宠物友好、主卧、飘窗、园林等在内的几个模块，并且邀请产品经理深入研究每一模块，挖掘价值亮点。
而且模块创新能落地到每一个生活场景。
例如针对归家动线这个模块，越秀地产就提炼出了80个人性化细节，考虑到了业主回家各种场景，并针对性给出解决方案。
豪宅户型追求定制化个性化
这两年，大平层豪宅有一个很明显的趋势，就是交付给业主的产品越来越个性化，以前是个别空间可变，现在是整个户型业主都可以自主布局，业主可以充分发挥户型布局的创意。
高端项目户型定制化必然是未来的主流。
例如深圳某豪宅项目，就把400㎡以上的大豪宅做了无分割的处理，内部无梁无柱，交给客户的就是一个360°景观的大通间，具体要设计成几个房间，每个功能空间多大尺度，都由业主说了算。
还有的项目推出户型功能定制，即同样的面积和空间，可以设计成三房、四房（1）、四房（2）、五房。或者针对某一个功能空间进行独立设计，可以做成房间，也可以做成书房，也可以做成超大衣帽间……业主在选择户型时可以根据自己需求选择三房、四房，个别空间也可以选择定制套餐。
例如原始户型是240平的三房两厅三卫：
当客户需要四个房间，就可以在三房的基础上，将西厨或品茶区的功能空间改成了一个茶室，变成四房两厅三卫。
或者将原客厅开放式书房位置封闭成为一间卧室，成为四房两厅三卫。
需要五房的客户则在客厅拿出一部分面积来增加两个个房间。由于客餐厅预留的空间达到80平，客厅面宽达到8米，即便将客餐厅的空间分割成两个房间，也不会显得拥挤。
