冯仑 | 中国企业家俱乐部理事、万通控股董事长
11月23日消息，第十五届环渤海钢铁市场论坛暨兰格钢铁网2019年会在北京举办，中国企业家俱乐部理事、万通控股董事长冯仑出席论坛并发表主题演讲。冯仑判断，房地产行业已进入后开发时代，并总结了过去支撑房价不断上涨的五个主要原因。
一是人口的聚集。人口聚集速度，每一个城市都在聚集，聚集以后，就到城里，就由小城市到大城市、乡村到城市，人口聚集以后就要买房，对房地产增量的价格、增量的需求是最直接的原因。二是城市规划空间结构的改变。三是城市就业与收入的改变。四是整个经济增量。五是金融政策带来的一些预期。
他指出，过去几个涨价后面的支撑原因只要还存在，房价继续就有可能涨。
以下为文字实录：
非常高兴能够有机会来这一起分享一下我们对房地产这个行业发展的一些观察。
房地产这件事差不多跟所有人都有关，而且最近20年发展非常快。但是，我们从前年或者再早一点从2017年开始，我们有一个共识，房地产行业叫做后开发时代，这个转折点非常重要，对于在座的钢铁行业。因为开发时代是一个什么概念呢？大量的建新房，销售，然后铺摊子，越做规模越大、速度越快。
在开发时代，我们都干了什么呢？非常有意思，改革开放初期，我们人均住宅面积有几个数字，不一样，总体来讲，大多数人认为人均建筑面积4.8平米，那时候我们的人是8亿左右，城镇人口人均建筑面积4.8平米，经过改革开放40年，城镇人口超过8亿，这么一个前提下，人均的面前已经到了将近40平方米，从4.8平米到40平米这么大的跨度，这就是开发时代我们干的活。有多少人在这感觉这个活呢？房地产行业从业人员2000万人，有7万家公司，这么多人干了20年干出这么多活，当然，要干这么多活，很多是你们帮我们干的活，因为没有钢铁楼立不住，所以，房地产行业消费了在座产量的大概1/3，我们要盖这么多房，必须有这么多钢铁。
但是，好日子总有一天要结束，从前面来看，我们叫开发时代，简单做一个总结和判断，开发时代是以住宅单一产品为核心，快速建造、销售这样一个商业模式，而这样一个商业模式下，我们竞争的是什么东西呢？竞争三件事：规模、成本、速度。规模要大，成本要低，速度要快，这是我们存活的一个基本办法，这就是开发时代，我们商业模式特别简单，跟制造业没什么两样，谁规模大，一定要成本低，周转一定要快。
我们刚才讲到40年特别是20年，我们用这个方法发展房地产，在这个阶段，大家感受到房价不断在涨，对大家买房时候不是好消息，你卖钢铁时候是个好消息，所以，你们卖钢铁抓的钱，在你们买房时候又吐回来一部分，这就是我们之间的关系。
但是，房价为什么这么涨呢？事实上过去几个涨价后面的支撑原因只要还存在，房价继续就有可能涨。过去支撑房价不断上涨的主要原因大概有这么五个：
第一件事，人口的聚集。人口聚集速度，每一个城市都在聚集，聚集以后，就到城里，就由小城市到大城市、乡村到城市，人口聚集以后就要买房，对房地产增量的价格、增量的需求是最直接的原因，北京去年房价有点含糊，四环以外、边缘一些县、河北地方房价比较疲软，有些往下，但是，别忘了在这之前有一个人口变化，北京去年人口净减少70万人，今年按照规定和计划也减少100万左右，这些人口的减少、疏散就会导致房价下降，三年以前，全国主要城市的人口都在增长，而最明显的就是东南沿海、环北京，包括大湾区、深圳这一带，城镇化，东莞和广州很多村变成城市，对房地产价格是很大支持。反过来人口少的地方价格支持不住了。
前段时间网上有一个段子，说黑龙江鹤岗市送房子都没人要，因为什么呢？这个地方的人都跑掉了，东北一年跑出去两百万人口。一年离开东三省的两百万人口，所以，东北房价一直非常疲软。大家知道，一直到现在，每年进深圳的人口都在50万以上，深圳现在反过来，要买房子，最近深圳有一些项目很有意思，房子都在几千万以上，必须交五六百万搬个小板凳坐那排队，第二天天亮才能进去看房，人口的增加对市场的支撑特别重要。
第二个因素，城市规划空间结构的改变。跟大家关系特别密切，修很多高速，修了很多高铁，修了很多新区，修了很多城铁，另外，又修了大量的机场、火车站、码头，然后配套的酒店、宾馆，对房地产市场影响非常大，大家知道，修一条高铁，拉一条城铁，再修一条快速干道，这个地方房价就会有变化，出去这些东西都没有，我们还按20年前的城市格局，人进来没地方住，整个城市就乱了。之所以这么一点一点发展，又没乱，当然，基础设施对空间结构的影响非常重要。而对空间结构的影响，实际上就带来了人口聚集的方法，以及聚集的速度，使前面的因素能够实现。在北京，一个央视大楼就上万人，如果交通跟不上，这个地方完全不行了。我们在纽约参与一个项目，“9.11”以后重建的最高楼，540米，一个楼里每天2万人，所以底下连了四个机场交通枢纽，可以通到四个机场。城市基础设施空间结构的改变对于房价的增长有巨大的支持。
第三个因素，我们叫城市就业与收入的改变。前面讲这些都有利于城市就业人口的增加，同时收入提高。就业增加了，收入提高了，买不起房的要买房，结不起婚的也有了钱，也要结婚，洞房多了，新房多了，就需要房子多了。还有一件事很重要，所有收入增长以后，改善需求大了，我在来的路上有一个朋友给我打电话，要给他妈买一套房，这个房一千多万，这就叫改善，花一千多万买房，这就叫改善，以前能住一套房就不错，现在三四个地方都有房，一居所、二居所、度假。
我们说达到小康，改善到什么情况大家就算小康了呢？我们这个行业有一个简单标准，一家一户，人均一间，住的下、分的开，就这么一个标准，一家得有一套房子，一户连一套房子都不到的话，很早时候有时候一个单元住两户，一个大杂院住八户、四户，这不叫小康，小康是一家有一套房。第二，有几口人，一人一间。第三，住的下，分的开。公共活动空间和私人空间还要分开，这就是小康住房的标准，凡是几个人挤一间的就不算小康，你得改善，改善到一人一间房，住的下，分的开。这就是就业、收入增加带来房地产需求和价格的上升。
第四个因素，整个经济增量。一个地区经济的增长，可能前面几个都还行，但这个地方的经济不是特别快的增加，是稳定的，当地经济增长，我们过去10%，后来7%，现在6%，整个经济增长意味着前面几件事都有钱，都有人在干。从另外一方面，我们也会统计经济增长的指标，经济增长如果好，房地产价格有可能涨。但是，很少看到经济一直往下走房地产价格还涨的，那只有一个地方，就阴宅。如果经济不好了，那个地方涨的快，去年一年八宝山为代表的火葬场行业产量900万具尸体，900万具尸体，900万个骨灰盒。
第五个因素，金融政策带来的一些预期。金融政策无非是税、汇率，大家辛苦一辈子给孩子买几套房子，结果可能我们人口是倒金字塔，二、四，然后上面二，还有二、四、四，长寿的话，上面就二、四、四了，上面人把房子给你了，都要交遗产税，一个小孩交的起遗产税吗？所以，买的房子越多，给子女的负担越重。在国外有银行贷款项目，专门给遗产税贷款，比如某一个有钱人买一套房子，假如五百万美金，他要死了，按美国规定，交遗产税，是4月份报税，遗产税40%，得有二百万左右多遗产税，当时这个哥们手上没这么多现金，怎么办呢？银行借给你，房子才能过户给你，你再把房子卖了，再把银行钱还了。但如果这时候房价掉了，只能卖二百万，你是不是还不如不要这个房子了，捐给别人得了，你忙活一通，还了银行的钱，没钱了。
另外，卖还得有时间，如果3月份死了，就一个月时间，不好捣腾，所以有的地方出现极端情况，管子什么时候拔很重要，你咽气的时候往后延一下，过了报税时间，明年再报税，中间还有一年时间，刚过报税时候把管子拔了，下一个报税周期才处理这个税，遗产税影响很多预期，房子买多了好，还是买少了好。另外，房子流动性差一点，现在挂出去不一定能卖的了，北京大概成交6套二手房才能有1套新房，挂出去6套有一个成交。房子多了，税收是很敏感的问题。当然，还有房产税。还有交易环节的税，还有增值税。
房地产行业是税收非常高的行业，站在开发商角度，大体上税是这样，如果股份公司、上市公司标准治理，股东分100块钱，政府拿走160块钱，股东拿1块钱，政府拿走1.6块的税，所以，税是很高的。除了税之外，比如你要按揭，按揭还有利息，另外，人民币有汇率，要想小孩上学换点美金，究竟留现金好，还是弄房子好，这些会造成市场预期改变，预期改变就会影响到大家买不买房子，或者价格按照什么方式走。
总之，简单地说一下，房地产这个行业过去20年发展的非常快，但是，这些快的原因到底今后还存在不存在？我们能够判断未来房地产趋势。为什么我们在3年以前开始说开发时代结束，我们开始进入后开发时代，后开发时代是什么样的？如果开发时代是增量市场，我们是蜜月关系，后开发时代是存量关系，我们就是日子关系，增量市场更开存量市场是楼已经在这儿了，我们是改里边内容，但是不是需要钢铁，不是炸了重盖，大规模拆迁也结束了，所以，支撑开发时代背后五个主要原因，我们今天检讨一下就知道为什么进入后开发时代。第一，对照了人均面积，基本是中等发达国家人均面积。所以，你要还折腾，劲就很小。我们GDP已经到了一万美金，大家可以了解一下，我们前两天刚从纽约回来，我在纽约看一个公寓，这个公寓已经盖到500米以上，公寓单价是50万人民币，50万也不贵，为什么不贵呢？北京和曼哈顿GDP差5-6倍，汇率差7块钱，北京CBD大概8-10万块钱一平米，要乘一个汇率，也就是五六十万一平米。房价是可以算的过来的。
但是，销量很有意思，纽约城市一年新房的增量是多少？我去看的时候，我专门跟他们讨论这个事情，他们告诉我一个数字，比我以前想象的还要小，纽约一年住宅新房增量五千套，北京去年多少呢？四万套，过去我们都是建新房时代，纽约早就过了建新房的时代。一年只有五千套新房增量，大量都是存量房。所以，纽约对钢铁的需求已经很少。建设五千套，一栋楼大概一百多个单位，最多的两百个小单位，一栋楼多少钢材呀。但一百多年前，钢材创造了纽约曼哈顿的奇迹，带来了美国摩天大楼时代。全世界很有意思，曼哈顿在早期1929年大危机的时候，很箫条，那个时候地也很紧张，都没地了，因为都是三层楼，箫条以后，为了卖钢铁，于是很多人研究钢结构，大家知道木结构、石头、砖头怎么也盖不了太高，于是钢铁企业研究钢结构，钢结构突破以后，再加上电梯和玻璃的突破才开始高层建筑和摩天大楼时代。所以，没有钢铁行业等于没有现代城市，就没有摩天大楼时代，也没有今天繁荣的大都市。那个时候也是对钢铁需求巨大的时候，三层房子都扒掉了，全部盖成50米、80米，那时候就是摩天大楼，帝国大厦50年代后半期结束，大概有二三十年时间是曼哈顿今天的大楼都盖完了，那时候插花式的，比如来个恐怖袭击，“强拆”一片，这一片多少？120万平米，这120万平米拆迁了，要重建，多少钱？320亿美金，建100万平米，所以，需要的钢材也就这么多，偶尔有这么个事，但这个事大家都不想发生，“被迫”了120万平米。通常一个楼座也就几万平米、十万平米。
所以，经济成长，当人均住房面积40平米以后，也预示着城市第二个聚集和空间结构的改变都稳定下来了，这些都稳定下来以后，增量市场逐渐放缓，从去年、前年到今年每年的增量市场一开始增长率越来越低，然后卖不出去的房子越来越多。接下来增长率就像纽约一样，如果我们GDP两万美金、三万美金，再往上上，总有一天北京也是一年新房增量可能也就不到一套万，这就是一个历史的过程。
所以，我们现在看，由于经济发展速度放缓，整体上增量市场是在放缓，所以，对于未来来看，我们作为房地产行业更多的开始关注存量市场，开始研究存量市场。这样的一个改变，由住宅的开发时代进入到房地产全产业链、全产品线、全价值链的后开发时代，后开发时代最重要的不是发展普通住宅了，我们要做的事现在有七大类产品，这七大类产品有哪些跟你们有关？只要我们建新房都跟你们有关，只要我们做存量的，跟你们都无关，这跟前20年非常不一样，前20年没办法，走哪儿都得拽着你们，今后20年，住宅开发类地产公司由7万家会减少到减少到不到1万家，按照台湾过去发展经历，大概5-10%能存活下来。如果10%就是7000家，5%就是3000多家。
这些生产公司都干吗去了呢？有的离开这个行业，如果不离开这个行业干吗？存量资产带来的服务业巨大。美国光地产行业的服务类企业几十万家，大量开发行业的人转到后开发时代以后进入房地产服务行业，房地产服务行业非常多，比如把灯管好了，能源系统，这就是个服务，可以容纳很多公司。另外，房子定期要打扫卫生，保洁又是一个市场，美国有一家专门做不动产保洁的公司，做的很好。你这个房子窗户要改进，帮着把窗户收拾收拾，也可以养一家很大公司。大家注意到，最近在资本市场上市的物业公司越来越多，开发公司反而少于物业公司，原因就是这些公司都开始往存量市场走，而物业公司、服务类公司更多服务的是存量资产。
所以，进入后开发时代以后，我们的活也改变了，我们以前的活是建新房卖掉，今后的活是先要知道这个房子租给谁了，然后按照租金算一下值不值得盖，盖了以后，相当长时间不能卖，然后我们就得运营，得伺候房子，得把房子伺候好了，以前按售价算帐，一平米赚多少钱，跟做钢铁一样，行业有行业的利润水平，房地产过去也是一平米几百块钱、几千块钱。今后算帐方式改变了，算一平米租金回报有多少，而不是卖多少钱。举个例子来说，我们在开发时代最大的公司一年卖三千亿、四千亿，市值多少呢？在大陆A股算高的，1500-1800亿人民币，但是，在北京的都知道，后开发时代算帐方法不看这些公司，后开发时代要看的是国贸这样的公司，国贸三期一共30年建了三期，一百万平米，一百万平米值多少钱呢？每年租金65亿人民币左右，它的价值大概乘20，也就是1400亿到1500亿，也不建新房了，30年才建一百万平米，每天收租，后开发时代是这么算帐的，本事大的是租金收的高低，租金高低差别很大，从最低的到最高的能差很多倍，比如最低的是哪儿？堆钢材码头散货仓，四处漏风，钢铁堆在码头说漏风就漏风，码头无所散货仓库的租金是房地产行业最低的租金，高的有写字楼、酒店、商场、公寓等等。
一年有九百万人要告别，告别地的租金其实比前边的还要高，只是因为产量有限，不能无限扩大，八宝山告别厅租金是多少呢？45分钟算一场，收两千块钱，大家知道，年终无休，不可能死人都是礼拜一到礼拜五死、礼拜六到六白天休息，年终无休，有限出租天数365天，如果一小时收两千块钱，就算一天十拨儿，就两万块钱，而且服务业不需要太好，别人哭，你服务再好，不能把人逗笑了，只能让他继续哭着，最好漏点风，小风一吹，眼泪流下来家属就满意，一年七百多万租金，可是房子多大呢？小一点的一百来平米，大一点的三四百平米，租金很高。到后开发时代得看这些事，研究这些事。这个事也是存量资产为主，不是增量资产，不可能每个城市没事不停的建殡仪馆告别厅，盖几个豪华一点的就可以了，别人办丧失，你们也很难办喜事，大家都得面对存量市场。
后开发时代，由于我们现在要面对存量市场，所以，对我们来说，我们要看未来到底增长点在哪儿？在后开发时代，哪个地方还在盖新房子，这就是你们的机会，也是我们的机会。
从整体上来看，一共有七大类后开发时代的产品，第一件事情就是写字楼，写字楼目前在全国实际上很多地方政府希望盖，真正按租金、按回报率算的，租金回报率要低于6%就不大有做的价值，住宅市场整个算下来，出租房租金回报率，那天小潘告诉我大概只有不到2%，1点几。商用办公楼二线城市包括北京一线城市大部分租金回报率都低于4%，也就是3%左右。这就带来一个问题，这时候建写字楼的主要应该不是民营企业，民营企业在后开发时代要算帐，算不过来，做它干吗。
但是，政府会建，所以，大家也许有机会，因为政府需要，政府会盖一些空着的写字楼，给那些有梦想的人免费使用，现在很多写字楼盖成这样，比如盖一个楼，弄一个空间，结果收不到租金，只好让有梦想的年轻人免费使用，这种写字楼如果拿不到钱，他盖了写字楼，也很难有租客，收不到租金，估计钢材供货的结算也不顺畅，不可能顺畅结算。高质量、有效率的写字楼的增长其实是很有限的，但是，包括开发区、新区各种政府主导低效写字楼的增量还是存在的，但是，对于我们这个行业来说，我们大部分民营企业都很谨慎的进入这个产品，除非是在北京CBD或者上海陆家嘴，大家知道，这些地方服务业比较发达，另外，整体上收入水平比较高，这样他才利用这个写字楼，如果一年收入没有几个钱，他怎么用这个写字楼呢，这是非常大的固定支出。在全世界大城市，实际上写字楼都很节制，我们国家政府主导，似乎不太节制，所以，很多地方盖的写字楼很多，但是，利用效率不高。
我们刚才讲到纽约曼哈顿，GDP都到了6万美金，所以，在金融危机、经济危机时候出租率有些下降，大部分时间出租率不错。我们数一下楼，一个城市得到需要多少写字楼？非常有意思，在曼哈顿大概有将近三百栋楼支撑了曼哈顿，曼哈顿多大面积呢？不到30平方公里。北京是多少呢？北京两千多平方公里，北京小CBD四平方公里，在北京国贸这一带，超过100米的楼也不到100座，陆家嘴是上海最发达的地方，从这边看过去，浦东最热闹的地方大概40栋楼，GDP一万美金，那个地方两万美金。
我去维也纳，维也纳CBD一共不到5栋楼，这就是理性发展写字楼的特点，如果市场经济主导，民营企业理性的去做，其实很节制，盖楼不会那么快。未来在一万美金到六万美金发展的过程当中，很多写字楼是低效的，但是它会出生，因为很多地方政府在推动这件事情，所以，写字楼还是会被盖出来。另外一个原因，房地产调控调的，政府说你要建住宅你得建写字楼，搭售，卖一块地搭配，必须建写字楼，把成本堆到住宅上，这也是一个原因。但是，不管怎么样，未来写字楼增量速度不是很乐观的速度，所以，跟钢铁是有关系，但是，不会像前面住宅有那么大增量需求。
第二类，酒店和度假，这算一大类，非常遗憾地告诉大家一个不好的消息，钢铁行业最喜欢的大型五星级豪华酒店，用钢量最大的酒店，在全国只要用国际品牌做的，几乎都不挣钱，业主都不挣钱，但是，管理公司挣钱。在CBD核心区高级酒店的增加，未来相当长一段时间也不会有特别大的快速的增量，而且大家知道，每一个省会城市现在国际品牌的大酒店都有了，GDP到一万美金，这些都差不多了。然后到度假的地方看看，度假物业需求量增长比较快，如果消费升级，度假属于舒适性消费，还有精神消费。
第三，物流仓储。物流仓储这个行业增长非常快，这是一个好消息，这是真正的好消息，物流仓储是多少呢？大家知道，购物中心现在结构发生变化，现在电商把城市里的两个房地产打垮了，在商业里面，一个是把街铺打垮了，大家知道，这次“双11”，阿里巴巴也好，京东也好，都在网上卖房地产，大家吓着了，以为卖你们家房子，不是，卖的法拍的商铺，而且价格都是对折，为什么会出现这种情况呢？以前咱们楼底下那些商铺觉得一铺养三代，觉得很值钱，现在电商发达了，把商铺的价格打下来了，谁还在楼下商铺买东西呢，拿手机买就完了，直接送家里了，现在每天每天开门都能提到一个包裹，一年全国200亿包裹，这种情况下，一些商铺基本被干掉了，如果今天有人说买个铺子让你保值增值，建议大家不要买了，以前可以买。第二，把低水平的购物中心干掉了，所谓低水平的，就是面积也不够大，2万平米、3万平米，现在购物中心大概7万到10万平米是合适的，太小的话，业态摆不齐。
低水平的购物中心在城市也被消灭了，伴之而起的是什么呢？一个是高级的大型的现代化购物中心不断的在起来。另外一个，大家知道，货物的周转方式发生了改变，原来是从工厂到物资部管一堆，可能有仓库，商贸部，后来管物资，然后再到百货公司，咱们坐公共汽车、打个车到百货公司，买完了，拎个包拎回去。以前是这么个套路，现在厂家生产出来，分门别类，根据大数据，进到智能物流仓库了，进入智能仓库以后，直接从仓库把东西送家里了，不经过购物中心。所以，物流仓储现在增长的非常快。快了以后带来什么问题呢？地方政府物流仓储地价、限制时间，上海、江浙一代物流仓储的地只给20年年限，这种政策导向告诉我们物流仓储是值钱的。但是物流仓储投资越来越大，现在都是双层、多层智能仓库，以前的仓库就是一层，现在都是两层、三层，为什么？要节省地。
仓库智能化不断在提高，地产商只盖一个壳，里边都是人家在做，而这个壳建的挺快，跟你们有点关系，里面的事跟你们无关，跟我们也无关，智能仓库要求太高了，一个牙刷、一个牙膏、一双皮鞋，这么大仓库上，需要在哪儿能找着，找着以后包好拿出去，都是靠智能技术、信息设备成长的，这是快速成长行业，这个行业跟电商的成长是一起的，物流仓储企业现在是大量的发展时期，仓储功能越来越多，过去仓库只是放，现在实际上是分拣、服务、递送，甚至有些仓库，比如装猪肉的仓库，最近猪肉价格涨的比较厉害，猪肉仓库干吗呢？
猪肉仓库不光装冷冻，要碎猪，把猪切一段一段，怎么碎呢，一般企业不用心，碎尸20块，用点心能做到四五十块，越碎猪尸体营业额最高，最牛逼的，我听一个养猪老板告诉我能弄成80多块碎肉，这些在哪儿完成呢？在库里完成，在库里碎尸完成之后装不同塑料袋里，电商一点就送了，猪蹄猪掌肉好吃，把那个弄出来，那个价格高，一头猪到底卖多少钱？农民卖的是最简单的活猪，经过屠宰，最后到库里边，进来时候碎20块，他做成碎80段就增值了，所以，物流仓储行业是智能化、多功能化，所以拉的成长非常快。
第四，医疗健康，市场规模15万到20万亿，这个增长在哪儿呢？这是后开发时代房地产特别关注的一个巨大的市场，大家知道，过去医院人巨多，看病上医院，钱花完了，药吃完了，进了太平间。现在把钱花哪儿了？健康，生病之前花三分之一，生病花三分之一，生病以后康复、保养再花三分之一，治病的钱未来花三分之一，剩下三分之二是病前病后的钱，所以，现在要盖多少房子？看病首先三甲医院，这就要盖很多房子，另外，病前盖多少房子，不知道，我前段时间考察韩国首尔，我们围绕大健康在做一些新项目，都说韩国整形美容特别发达，我想象中再发达放一台小设备用不了多大地方，我一看首尔有点蒙，最大的医疗中心有7万平米，怎么能让你花掉健康的钱，把度假跟保健结合在一起，这些东西也是很大的市场。
我们现在还在做一个产品疗愈系酒店，这个酒店放在一些很特别的地点，你去度假，同时保健，身心健康。围绕大健康的设施有医疗中心、有医院、有康养中心、有疗愈酒店，未来要建很多新房子，以前都没有，而且这些物业的要求和前面那些物业都不一样。所以，围绕大健康的新建的建筑会越来越多，当然，建筑不会那么多，但是，量会非常多。所以，从大健康行业来说，我们只有叫做未来跟房地产开发新增的关系非常密切。比如说现在这个空间是不是健康空间呢？我认为不是，为什么不是呢？因为我们大家知道灯这么晃着，健康灯光是见亮不见灯、见光不见灯，就像我们出门看见白天，但是太阳咱没看见。所以，健康空间将来是未来很大的市场。现在全球最先进的指标体系，做健康住宅、健康空间，有七大类指标、114项具体的要求。未来围绕大健康建的房子跟这些都有关。
健康以外还有一个事，养老，再过两三年60岁以上的人过5亿了，这些人去哪舒服的养老，而不是搁在一个地方好吃等死，我们现在要建很多舒适，商业化、集中化养老，规模不会大，大概3%的高收入人群采取这个办法，大部分社区养老，另外是政府福利性养老，这些设施现在也很缺，都要建，我们也做这样的产品，围绕社区附近建一些跟养老有关的设施。这是后开发时代第四个有增长潜力的产品。
第五，教育研发。现在国家要提升科技实力，提升科技实力，我们教育研发要加强，所以，在教育研发里面，包括大学、研究所、研究中心、实验室，跟这些有关的未来几年增量也会比较大。而这些教育研发特别是一些大学，加上周边的一些研究设施、机构、研究所，包括民间的、国有的都会发展。
最后一类，我们叫公共物业，包括政府办公楼、市民中心，比如雄安新区第一波建的大部分是公共物业，市民广场、行政中心。在国外更离谱的，公共物业还包括监狱，为什么呢？监狱是后开发时代特别好的产品，建监狱以后，租客是政府，租金肯定稳定给你，要不要对监狱犯人服务呢？那不是开发商的事，是监狱管理公司的事，犯人对监狱服务质量的要求肯定低于平时的住宅，只要让他不跑就行，在有的国家公共物业包括监狱，我们国家是另外的套路，我们公共物业比较多的是大会堂接见、宴会办大型活动，比如武汉军运会、G20、APEC，这些叫公共物业，公共物业的成长未来还是有空间的。
未来后开发时代，我们这么多行业，跟以前不一样，不是住宅了，有六七个新门类，这些新门类未来随着经济成长对于建新房的需要还是很大的，特别是大健康、公共物业、物流仓储这些还很大，写字楼不是很大。这些增量的地方，对于开发商转型来说，我们会关注这些事情？我们就需要很好的来做这样的一些准备，从传统简单住宅进入到这些领域。
另外一个，我们知道中国还有一个特殊情况，叫旧改，城市重建。大家有时候去台湾、去日本一些地方会发现城市很旧，我们有时候会很骄傲，说建设速度很快、发展的很好。我们政府拆迁力度很大，所以，一个建筑停留时间不长，你问北京规委什么房子可以拆？大概20年左右可以拆，平均寿命大概不到30年，改革开放初期建的这批房子都到了旧改时代，中国未来城市化过程中旧改、城市更新、城市改造仍然是很大市场，这个市场跟房地产新增建筑有很大关系。
总之，进入后开发时代以后仍然需要房地产这个行业快速成长，过去房地产等于是住宅，今后我们讲房地产要既有住宅又包括后边讲的六七个方面。所以，未来加到一起，房地产才开始进入一个真正可持续的健康发展行业。房地产这个行业为什么特别好呢？我庆幸我自己，也庆幸在座各位，我们在一个特别好的行业，现在我们老是说房地产行业是干吗的？我不知道钢铁行业你们自己怎么说你们是干吗的，房地产行业特别简单，我们的工作就是创造最具价值的固定的人造空间，所以，我们这个行业你只要问干什么的？就是一句话，首先我们是创造固定的人造空间，房地产行业要创造价值，要么是售价，要么是租金，能够创造收入的固定人造空间是我们这个行业干的。
所以，我们非常有信心，我们也特别高兴能够跟咱们这个行业更多的交流，只要中国经济持续增长，只要城镇化不停，只要我们消费不断的升级，我们的好日子就在后头。
