信心或许是可以一夜之间、一纸政策吹动起来的，但是土储货值可不能。
11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会后香港特区行政长官林郑月娥介绍了16项即将展开的普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施。
新措施的内容，基本上围绕进一步便利香港居民在大湾区内地城市发展、就业和居住，以及加强大湾区内人流、物流、资金流等方面便捷流通。
消息一出，大家都敏锐地捕捉到了重点：第一条措施，便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋。具体而言，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。
即是说，香港居民已无需通过一些程序、手续，便可以达到在大湾区买房条件。而此前10月29日香港方面一项数据，截至今年9月底已经有20万香港居民申请了居住证，以便在内地居住地享有多项便利、权利和基本公共服务。
“这次新政代表着官方的肯定、政府的发声，对于港人内地买房的促进作用不言而喻。”一业内人士称。
而欢欣鼓舞的远不止心心念念“上车”的港人，还有那些重仓湾区的房企们。
港人内地吸引力
大湾区的概念今年十分火爆。具体而言，粤港澳大湾区是由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门等九个城市（珠三角）组成的城市群。
今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》终于正式出台，随后各种相关的利好政策也接连落地。
其中，购房方面的利好是粤港澳人民，尤其是香港人民最为关注的。居住在号称全球房价最贵城市的港人，不少已将“上车”梦寄托在湾区其他城市。
在《纲要》出台后，中山、珠海等大湾区城市陆续放开对港澳人士的购房限制，以及在个人所得税方面的优惠等等。
此次新政，则是在整个粤港澳湾区层面上的优惠政策，且相对而言力度更大，直接豁免了香港居民在粤港澳大湾区购房所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。
这一直接涉及购房优惠的细则让市场反映热烈，称这将大大促进港人在内地置业生活。对比以往，香港居民若在内地购买自用、自住商品房，至少须在境内工作、学习时间超过一年才可达到条件，且在实施限购城市同样需要符合当地政策规定。
不过，合富研究院高级分析师谢仲娟也指出，促使港人湾区买房的最优厚条件并不是上述免证明、免手续细则，而是在教育、医疗方面的优惠政策。
据悉，其中第四项措施指出，保障在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女同等享受教育，港澳居民或居民随迁子女按规定享受居住地学前教育服务，以及落实港澳居民子女按当地随迁子女有关政策参加中考，入读高中。
第七项措施指出，容许在大湾区内地城市的指定港资医疗机构使用已在香港注册的药物和常用的医疗仪器，以便利在大湾区工作及生活的香港人在当地就医。
“免手续上的东西可能对于投资更为有利，只有教育、医疗、养老等等这些配套，才是真正鼓励居住，鼓励港人将工作、生活往这边转移，这是不同方向的引导，而这对于楼市来说才是真正的利好。”谢仲娟说道。
而事实上，香港居民在大湾区购房由来许久，只不过是近几年尤其是近期相关社会事件后才被人广泛关注。
中原地产研究中心数据显示，2016年至2018年4月，香港客户占大湾区九个城市购房客户总数的0.7%。分城市看，其中最受欢迎的中山，42%的香港客户选择在中山购房，排在其后的分别是惠州、东莞、珠海等地，与香港最接近的深圳仅有12%的港人选择在此置业。
对于中山为何成为香港人置业“首选”，熟悉中山市场的谢仲娟指出，交通等方面的优势只是硬件条件，更为重要的是文化优势。
“由于历史原因，中山是一个侨乡城市，居住着不少侨胞，在衣食住行包括文化教育上都更容易与香港接轨、产生共鸣，且语言体系共通。”
而在最为敏感的房价方面，目前中山算得上是真正的价值洼地，中国房价行情网显示截至今年9月中山新房均价为1.4万元/平方米，而南边的珠海市均价则在2.4万元/平方米左右。交通方面，目前两地居民多采用渡轮、高铁、港澳巴士等方式往返，用时在一个半小时左右。
另悉，早在20年前中山就有意识鼓励香港居民到中山置业，而在今年5月，中山住建局表示，港澳客户购房新增两个购房通道，提供半年社保或个税凭证加在职证明，以及在中山注册公司。
“香港人对一些大湾区城市并不陌生。”谢仲娟说道。
开发商的大湾区机会
政策一出，受到鼓舞的还有开发商们。11月7日下午，一重仓湾区的开发商在朋友圈转发了相关消息，并称“港澳同胞们，大湾区欢迎你们更加亲近！”。
其中，雅居乐算是典型之一。在最受港人欢迎的中山，雅居乐常年稳居中山房企头榜，其中便承接了不少香港居民置业需求。
据企业官网披露，雅居乐目前在中山共有五个楼盘在售，包括剑桥郡、山海郡、万象郡等，其中万象郡便是香港居民置业潮的典型代表。
观点地产新媒体了解，雅居乐在万象郡门口设置了关口接驳巴士，可直接通往拱北关口、九州港、中山港、罗湖关口等四个关口。与此同时，雅居乐在太子、荃湾、屯门、沙田、上水、官塘等地均设有上下点接驳雅居乐车站，供予万象郡的业主使用。
除此外，不少房企也都有意识地将港人作为大湾区项目的客群，最为常见的方式之一是开发商与香港那边的地产代理公司签协议，委托代理公司销售项目，如保利、龙光、奥园等等。
“香港对于内地房源在香港销售推介这块管理还比较严格，保利有一些代理公司在香港有门店，一些客户有意向内地置业他们也会推介。”一名熟悉保利的人士对观点地产新媒体表示。
另悉，代理公司还会采取一些措施为港人在内地置业保驾护航，包括有律师楼的保障等等。
而今年下半年以来，由于社会事件等原因影响，港人大湾区置业迎来一小波热潮。雅居乐相关人士就表示，“以前还要做优惠，送礼物，现在成交容易了不少，基本上谈了价格就能敲定。”
该人士表示，雅居乐中山万象郡项目原本很多业主便是香港人，前两年有一段时间香港购房者数量有过下滑，但今年一下子又多了起来，甚至一个月里过半销量都是香港购房者贡献的。
另值得一提的是，近日香港警察队员佐级协会将联同香港政府华员会、雅居乐集团，共同构建一个邻近肇庆东站，具有“港式生活”特色的社区 “肇庆香港城”，项目已进入实践阶段，第一期预计2020年底落成。
此外，熟悉保利人士也表示，近段时间保利珠三角项目的香港客有明显上升趋势，尤其在珠海这种受珠港澳大桥直接利好的城市增加得明显一些。
不过，谢仲娟也指出，香港购房者对于内地置业的要求还是比较高，如看重有知名度的大开发商，好的地段，以及配套实施打造。另据了解，香港购房者还会要求带装修，方便拎包入住。“只有偶发性某个项目会超过50%，一般楼盘香港客的比例占10%就很不错了。”
而此次新政颁布后，对于重仓大湾区的房企能带来多大的信号与机会呢？
“肯定是利好的，应该很多香港人士现在对大湾区政策，对内地经济发展都很有信心。”熟悉保利人士表示。雅居乐相关人士则表示，带来了发展信心，同时也会加大港澳的推广。
信心或许是可以一夜之间、一纸政策吹动起来的，但是土储货值可不能。新政来临前，房企们在大湾区储备了多少的粮草，这才是决定他们能接下来可能的港人湾区置业潮中获益多少的因素。
据悉，在粤港澳大湾区规划落地后，于今年香港举办的业绩会中，不少粤系房企包括其他全国性布局房企，都表达了在大湾区布局的规划以及披露了目前湾区销售、货值情况。
而据企业披露及相关数据统计，目前在粤港澳大湾区货值位列前茅的有碧桂园、恒大、中海、保利、招商蛇口、龙光、佳兆业、万科等。其中，碧桂园在粤港澳大湾区土地货值约为5700亿元，惠州占比最大，去年单城市权益销售贡献超200亿。此外，恒大湾区土储货值约3800亿元、中海及保利在2800亿元左右。
