从去年开始，洋房产品又火起来了，好多城市都出现了洋房扎堆的现象。
例如重庆去年洋房产品成交量突破4万套，同比大涨19.8%。在整个成交结构中占比也高达17%，相当于重庆人每买六套房子，就有一套是洋房。
今年上半年，洋房的热度也丝毫未减。成都、杭州、天津、西安都出现洋房“打架”。例如成都，前6个月仅中心城区就有超过30个洋房产品入市，平均每个月5个。西安主城区上半年入市的洋房项目也高达51个。
可以说，洋房产品的热度是全国性升温了。洋房和叠墅这一类的中高端住宅，重新回归主流，越来越好卖主要有几个原因。
一是部分城市规划下调容积率。例如成都为了建设花园城市，2017年新的规范要求新建住宅的容积率从4.0降低到最高2.5，中心城区一般地区，住宅容积率控制到2.0以下。2018年重庆也全面下调容积率，不再区分中心城区和一般地区。容积率的下调，同时对高层层高也有限制，直接造成洋房产品的比例上升。
二是洋房作为中高端产品，往往能够实现更高的货值。一方面在限价背景下，洋房产品在拿预售的时候，更能溢价。另一方面相较于叠墅和别墅产品，在走量和溢价两个方面的表现更均衡。
三是房地产整体进入改善时代，从客户层面上来看，中产阶层的改善需求是，既想找一个能彰显身份的产品，又没有能力一步到位买别墅。这也导致洋房这种中高端产品的需求量上升。
虽然洋房产品接受度高，但是洋房作为一个非常老派的产品类型，却往往非常同质化。目前大量洋房集中入市，赤身肉搏硬碰硬，产品方面也呈现出一些新的趋势。
洋房和小高层界限模糊
一般来说，我们传统认知的洋房产品都是6+1、7+1。但是这两年，市面上多了很多11+1、12+1的洋房产品，这种产品实际上是小高层的创新。
图片说明：重庆龙湖项目立面图
例如，龙湖去年在重庆洋房类型的销冠项目，就是8-11层的洋房产品。从市场接受度上来看还是非常高的，全年成交15.01万方，卖了971套。
其实传统的7+1洋房产品，中间层基本上也是大平层，对于客户来说，使用体验上没有太大的区别。这种类型的洋房产品，要和普通的小高层形成区别，关键要体现出洋房的低密感。例如：
① 更大的空中花园。洋房产品原本的特点就是引景入室，之前的花园洋房通过“层层退台”能够在每一层形成情景露台，以及早先金科的“空中院馆”，也都是这个思路，把花园引入室内。去年龙湖的网红户型“空中院子”实际上也是洋房的创新形态。
通过错层实现方形露台的上部挑空，而且户型布局也形成了围合式的院落，从客厅、餐厅、主卧都能看到院子，和自然充分接触。将洋房的“退、错、露、院”应用在11层小高层，实现创新的洋房设计。
② 大面宽+T2板式布局+私梯入户，是洋房标配。
相较于一些小高层产品，洋房要实现更高溢价，必须要做品质提升。所以目前市面上，比较好的产品基本上都做了T2的板式布局，南北通透，至少三面采光。
③ 打造高端产品形象。例如更豪华的大堂，更精致的里面。例如龙湖原著系的某项目，就在立面上做了很多装饰性的附加值，提升整体楼宇的高级感。
8层以下真洋房逐渐回归
随着容积率下调，以及洋房产品竞争的白热化，目前很多项目也开始重新推广“真洋房”的概念，8层以下的纯洋房越来越多。这一类的产品也进化出一些新的卖点，例如，充分挖掘地下室和花园价值，增加2、3层附加值。
比如，5+1的产品中，有三户能够直接从室外单独入户，并且采用跃层的形式，跨越上下三层空间，顶层一户是跃层设计，赠送露台和楼顶花园，只有四层一户是平层，充分放大每一层楼的价值。
或者是二楼+负一楼跃层设计。
例如，新希望的一个项目，一楼二楼都有地面独立门厅入户，二楼也能享受花园和地下室。
从一楼通过露天楼梯，从地下室通过私家电梯，都能够直接到达二楼室内。在使用体验上和一楼区别不大，能够充分实现溢价。
经济型洋房，控制总价
舒适性洋房，打造别墅级体验
目前洋房产品类型已经开始分化，从层数上来看，可以分成类洋房的小高层和纯粹洋房。从定位上，也开始出现刚需型和舒适型洋房的细分，产品的形态非常多元化。
一、控总价需求强烈，小面积洋房变多
洋房作为一种中间形态的产品，和叠墅和别墅相比，主要在于价格优势，所以有一部分的洋房产品，开始向刚需产品延展。
例如，今年万科就新推出98㎡小洋房，打造品质刚需产品。专门针对25-30岁的年轻家庭。甚至，龙湖也推出了85㎡的小洋房。
而且，天津今年还出现了70㎡左右的7层洋房，70㎡做两房+一个储藏室，客厅和两个卧室都朝南，厨房在中心位置，很像早些年的一些公寓产品。
老实讲，这种价格和品质两头不靠的产品是怎么研发出来的，明源君也想不明白~
或许可以看成是刚需产品的一种改善升级。
毕竟，这两年，几乎各种产品类型都出现了经济型的变种，例如微墅、小户型复式，很多小户型还出现了三面采光和私梯入户。
市场上，一些小户型的洋房产品，也会设计一些享受型的功能空间。
例如，之前的紧凑型洋房产品，都倾向于将阳台面积拆分和房间组合，形成可以拓展的功能空间。随着改善崛起，开发商开始在打造洋房产品时，也开始倾向于回归阳台最初的使用功能，打造整体性更强的大阳台，提供享受型功能。
例如保利2018年最受欢迎的产品户型里的122㎡ 洋房户型。就打造了一个接近13㎡的大露台。
二、舒适性洋房，要像别墅体验靠近
1、不能超过8层。对于舒适性洋房产品来说，7+1已经是底线，超过8层基本上就要打折了。
2、超大楼间距。例如新希望某洋房项目，为了打造高端定位，就设计了40-170米的超大楼间距，和超大的中庭设计，充分放大低密社区的舒适感。
3、户型设计重视尺度和功能多元性
例如，龙湖的创新户型就用180㎡的空间，做出了完全不输别墅的居住体验。
① 客厅中空挑高设计，尺度感更强。
② 独立的中西厨设计，中厨靠里，困住油烟，开放式西厨，空间更开敞通透。
③ 户型设计几乎考虑了所有家庭成员的需求，一层的主卧、老人房和女孩房都有独立的衣帽间，而且儿童房还设置了钢琴、游戏的活动区。
二层
④ 整个二层作为休闲娱乐区，设置游戏室、瑜伽和健身区、超大衣帽间的超级套房设计。
⑤ 大面积的休闲露台。满足一家人聚会、party的需求。
金茂的155㎡洋房户型，也是充分放大了舒适性需求。这么大的面积，只做了两个套房。
① 可变的双套房设计。书房被套在主卧中，客卫被套在南向老人房中。主卧成为一个有卫生间、衣帽间、书房的超级套房，居住舒适度和私密性都大大增强。而且，通过简单的改造就可以变成三房，满足家庭成长性。
② 客厅开间4.65m，主卧开间4.05m，南向次卧开间3.6m，每一个空间的尺度都比同面积段竞品高了一个档次。餐厅开间3.45m，而且左侧的墙体做出凹槽，可以设计独立餐边柜。
③ 独立设备间，可以作为独立家政间使用。
④ 主卫是双台盆设计，早晨起床男女主人不用排队洗漱。
洋房产品在得房率上有优势，在户型设计上的空间相对更大，能够在功能多元性和尺度上，做更多的创新。
