2年前，万科高调推出“万村计划”，有很多房企跃跃欲试，想跟进效仿。
1年前，多家媒体报道，“万村计划”暂停签约新房源，此后万科高管也在一次会议上承认此事；2个月前，掌舵人张纪文调至梅沙教育板块任职。
2019年7月，有媒体报道称“万村计划”可能主动违约、打算放弃部分已签约房源。其后，万科长租公寓总经理薛峰离职。
如今看来，万村计划与当初业界的想象之间，乃至万科自己的计划之间，都有了不小的差距。“万村计划”走到如今这个地步，到底是为什么？
我们认为，万村计划的起伏和波折，是租赁市场升级过程中的一个重要样本。对其进行剖析和解读，无论对万科还是行业的进步而言，都有重要意义……
部分区域的万科泊寓，即便满租，短期也难盈利？业内公认长租公寓盈利要靠上规模
少数媒体完全唱衰“万村计划”，好像泊寓完全没人租一样。
其实平心而论，泊寓部分地区的出租率还是比较理想的。
2018年6月，我们探访泊寓上步南店时，就发现其是满租。同年8月，有万科高层宣布，万科泊寓在深圳的入住率在92%以上，这个数字应该是相对真实的。
但现实问题在于，出租率高，并不代表就有不错的利润。
下面来算一笔简单的帐。
首先算成本。公寓成本主要包括3块：1是拿房成本；2是装修成本；3是其他运营成本。
先来看拿房成本。《经济观察报》 的一次采访中，被采访人士所在城中村一套30平米的单间收房成本为1440元起。
再来看装修成本。万村发展有限公司高管此前接受另一家媒体采访时称，村民房改造成本（租户可拎包入住标准）为2600-3000元/平方米。这样算来，单间改造成本最低需要7.8万元。
按长租行业惯例的五年分摊改造费来算，分摊后的单间改造成本最低为1300元/月。
即使不考虑运营管理成本。该30m²的单间成本在2740元/月以上，而万科在该村的租金范围是2038-2338元/月，看起来租金可能覆盖不了成本。
这样看来，以“万村计划”的庞大规模，即使满租，现金流压力也并不小。
当然，很多商业模式并不是一开始就要赚钱。相信万科进村之前肯定也考虑过盈利模式的问题。
我们曾经走访国内众多的长租企业，发现长租公寓目前盈利主要靠两点：
1、提升租金，降低成本，获取更多差价；
2、增加配套、服务等收入，比如增加商业配套。
这2点要想实现，有一个前提，那就是：规模要大。
比如，要想获取更多差价。
一方面是降低成本。如果装修规模越来越大，各种物料用得越来越多，成本自然降低。
另一方面是提升租金。租金上涨一方面有赖于整个租金市场的自然上涨，这就要求拿房早长期持有。另一方面，长租公寓改造后，加上品牌溢价，租金本来就高于改造前。
还有很重要的一个方面，如果同一房东在一个区域拥有绝对的房源数量，就会具有一定的控价权。
再比如，要想增加服务、配套等收入，把一些“农民房”的首层改造成商业配套，也需要上规模才能降低运营成本提升运营效率。
总之，规模大就有可能降低装修、运营、服务成本，也有可能掌握区域市场部分控价权，实现租金稳步上涨。同时形成足够的客流，商业配套也能实现价值。
据万科高层透露。深圳“万村计划”进入60个村，获取近10万间房。截止目前，根据万科方提供的数据，已开业1万余间。根据深圳市住建局摸底调查结果，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，“万村计划”就进了60个，占总数的25%，规模不可谓不大。
可以说，“万村计划”正逐渐拥有实现盈利的规模基础，那么问题出在哪呢……
快速、大规模在同一区域扩张，会引发供需不平衡？
万科进驻清湖新村等村落时，就曾有在当地租房的企业员工公开指责万科进军城中村会推高房租，他们要被逼走了。
2018年9月之后，“万村计划”暂停拓展新房源，一位万科高管对此的解释是“短时间内收那么多房，让城中村住户去哪里住？”
我们先来看深圳城中村的租户结构，因为城中村的租住环境一般，所以租金价格也比较亲民，很多来深打拼的年轻人租住第一站就选择这里。
具体来看，租户中包括服务业从业人员（如清洁工、酒店服务人员、洗脚按摩、美容服务人员等）、制造业从业人员，还包括毕业时间不长的部分金融科技从业人员。
我们认为：
1、城中村是一个相对低端的租赁市场，也是深圳产业发展的缓冲和润滑地区。
2、城中村大部分租户的特点是对租金价格很敏感，但对居住环境要求不是很高。
3、从经济规律来看，快速、大规模的收房，会影响城中村原有租户，打破供需平衡。
4、供需平衡一旦打破，租金被拉高，部分租户失去选择权，会引发各相关群体的不满，最终导致规模很难再进一步扩大。
经过万科改造后的农民房，硬件在一些方面确实得到了提升。
首先，万科的改造首先提升了居住安全，改造原有不合理的疏散通道为符合规范的疏散环境。
其次万科刷新了外立面。
第三万科提升房屋内的居住硬件水平如增添家具，提高空间使用效率（简单说就是房间变小，间数变多），此外增加了一些公共区域供租户使用。
但与此同步的，则是房租的增加。
以万科泊寓坂田华为南公社（一区）为例，30-36平方米的单间租金为2038-2338元/月，与城中村中同面积的村屋租价相比，万科在同个区域的租金至少要高500元/月以上。
当然，通过改造升级，提供差异化的高端产品，本身好像并没有什么问题。也有一些白领，愿意出更多钱，租升级后的房子。
可问题在于：
随着“万村计划”的高歌猛进，其所进入区域的“农民房”房租也开始提升，当地租户租不到之前那么便宜的房子了，失去了选择权。
以新围仔村为例，根据中国房地产报记者的走访，未改造的“农民房”价格在“万村计划”前后有较大变化，如下图所示：
前面提到的清湖新村，当地很多租户们认为之前的农民房本来就挺好，有监控、消防栓、防盗门，除了线路老化，其他安全问题不大。改造之后还是“握手楼”，又不能改变楼间距。
有媒体再探访后发现：
由于万科的进入，此区域的“农民房”房租由以前一年涨50—200元，现在半年就涨200元，一年涨500元。
很多工人表示自己4000左右的工资，实在租不起，只得寻找更远的地方租住，上班的时间成本大大增加了。
其实平心而论，万科也不想让租金大幅提升，但这又会导致别的问题，比如功能缩减导致产品不匹配。
例如，部分泊寓为了避免大幅度的提升租金，改小了单间的面积。有的房内没有了厨房，只剩下简易的厨房操作台。但是住在城中村的很多都是一家人。租户表示：难道要让自己和父母天天吃外卖，下馆子吗？
结语：做长租不能简单粗暴
即便“万村计划”有些波折，但万科内部仍然没有放弃这个万亿级市场、郁亮曾表示“在房地产领域，必须在租售并举两个领域做到数一数二，才是行业领先领跑的公司。”
万科的长租业务除了深圳还有北京、上海、广州、杭州、武汉等地，不同地区的长租思路不一样。比如在北京和上海，这两个地区都是采用合作开发的的模式。
据《每日经济新闻》的探访，北京泊寓主要和成寿寺村办企业一起，合作开发北京市第一个集体土地租赁项目。在这个模式下，泊寓负责建设和运营，前期投入建安、运营成本，每年支付村集体收益。其中每年支付给村集体保底收益，如果盈利超过预期，村集体还会在保底收益的基础上分享一定的超额收益。
这样一来，万科前期不用支付大量拿房成本，大大降低了前期成本投入和资金压力。虽有一定的经营压力，但是后期可以共享收益。
而且跟村集体一起合作，更能了解该村的消费情况，更有针对性地进行改造和提供相应产品。
我们认为，房企在进入城中村存量旧改时，规模不应再是唯一诉求。之前在一篇文章中提过，由于长租行业发展需要长钱、便宜的钱、稳定的钱，且需要关注租户诉求，所以房企发展长租不能靠着一味地追求规模，期待获得市场占位后，再等待盈利。
长租这是个需要精心细“酿”的行业，而不能简单粗暴的“烧开水”。
特别是在租户对租金敏感的城中村，更是得注意规模扩张的速度和数量。比如一个片区改造需控制在一定数量以内，以保持地区租金水平、产品种类的平衡，这样于企业自身、市场、政府才是最有利的。
