地产大数据显示，今年中国精/全装修商品住宅开盘规模已近100万套，在弱势大盘中继续保持2位数的增长。虽然高端项目退潮，但中高端项目份额提升，精装楼市整体价格水平上浮；其中一线城市领涨，新一线城市分化明显。
我们认为，这既是价格管控的成果，也是开发商控制开盘节奏、向高级别城市回潮的反应。而且，楼市价格管控主要是针对毛坯房的部分，开发商通过控制装修标准及采购成本，可以确保一定的盈利空间。因此精/全装修住宅项目的售价呈现稳中有升的态势，精/全装修住宅项目也会越来越多，配套部品需求也会越来越大，只是地区间的差异会比较大。
精装楼市：开盘总量近百万套，成都供给量大，北京增长快
地产大数据显示，2019年1-5月份全国精/全装修商品住宅开盘规模接近100万套，在楼市大盘低迷之际，仍保持了20%的同比增长率。
从近几年前5个月的开盘规模来看，大多占全年开盘总量的30%左右。如果今年仍能保持此态势，全年开盘总量将达到330万套左右，符合我们在年初的预判。
从各级城市市场来看，新一线、二线城市是精/全装住宅项目主要供给市场，增长势头也比较好。在外部环境趋紧的局面下，高级别城市需求更稳定、消费者购买力更强，所以开发商调整市场策略及开盘节奏、向高级别城市回潮。
而四线城市的高增长，则是之前开发商大举向三四级市场渗透的余波。例如广西北海、河南开封、陕西宝鸡等诸多城市都是在去年基础上，开盘量大幅增长。
从精/全装修商品住宅开盘规模来看，全国各省市相差比较悬殊。其中广东累计开盘量最大，接近15万套，但同比下降14%；江苏累计开盘量超过10万套，同比增长23%，非常稳健。
包括广东在内，今年累计开盘量同比下降的还包括海南、湖北、安徽、河北共5个省，其中河北、海南下降幅度较大，在-30~-40%。其他各省均呈现增长态势，尤其北京、天津、吉林大涨200~400%；宁夏之前基数较小，今年涨幅更是超过了800%。
从全国精/全装修商品住宅开盘规模TOP20城市来看，开盘量合计超过48万套，同比提升22%，占全国开盘总量的48%，比去年同期提升1个百分点。
成都开盘总量超过3.5万套，超越佛山占据榜首；长沙、武汉、杭州也均超过3万套，其中长沙更是同比大涨234%，排名提升了23位，从榜外一举冲入TOP5。
整体来看，一二线城市供给量大且稳定，TOP20城市中已经不见三四线城市的身影。在今年公布的15个新一线城市中有11个上榜，是精/全装修商品住宅市场的主力。
广东有三个城市上榜，但佛山、广州开盘量同比均有下降；浙江、江苏均有2个城市上榜，其中南京、宁波增幅很大；四川、湖南、湖北虽然都只有一个城市上榜，但成都、长沙、武汉作为华中、西南地区的重要城市，深受开发商重视；北京、西安是北部地区仅有的2个上榜城市，尤其北京今年新开盘规模大涨336%，与去年同期相比排名提升了42位。
精装楼价：整体价格水平上浮，一线领涨、新一线分化
地产大数据显示，今年1~5月份精/全装修商品住宅中，不仅6万元以上的高端项目比重有所下降，而且占市场比重47%的中低价格段（1~2万元/平米）份额也有较大下降，而2~6万元/平米的中高端市场份额增长较多。
我们认为，国内精装楼市高端项目退潮、中低端项目缩减、中高端项目比重提升，带动市场整体价格水平上浮。这既价格管控的成果，也是开发商回潮高级别城市的市场反应。
从各城级细分市场来看：
• 一线城市领涨中高端市场：一线城市楼盘以2-6万元/平米价格段为主，同比大幅提升23个百分点。虽然最高均价项目从去年的14.5万元/平米降到了今年的12.9万元/平米，且6万元/平米以上项目占比大幅下降，但是一线城市整体价格水平还是有较大上浮，且带动国内中高端价格段份额增加。
• 新一线城市中低端市场分化：新一线城市是以4万元/平米以下为主，其中1~1.5万元/平米价格段明显在向两端分化，不仅造成新一线城市的整体价格水平有所下降，也带动国内整体市场中低端价格段份额显著降低。
• 二线城市中端市场补涨：二线城市是以3万元/平米以下为主，其中2-3万元/平米的价格段提升了6.5个百分点，中端价格段份额向新一线城市靠拢。这是因为今年推出此价位精/全装楼盘项目的城市有19个，比去年多了7个，开盘量达到5.2万条，增幅接近翻翻，反映出开发商对二线潜力城市市场价值的认可。这不仅造成二线城市整体价格水平有所上浮，也带动国内整体市场中端价格段份额显著提升。
• 三线城市低端市场增长：三线城市以1.5万元/平米以下为主，同比提升超过4个百分点。1.5万元/平米以上各价格段大多处于下降态势，整体价格水平明显下降。
• 四线城市中低端市场补涨：四线城市以1.5万元/平米价以下为主，1-3万元/平米各价格段均有小幅提升，价格结构在向三线城市靠拢，整体价格水平有所提升。
• 其他级别城市低端市场增长：其他级别城市以1.5万元/平米以下为主，占比超过92%。其1.5万元/平米以上的楼盘比重超过四线城市，是例如海南文昌等这类城市距离省会较近，所以楼盘定价较高；而今年的结构占比大幅下降，是因为去年同期海南有8个城市推出近7000套精/全装修商品住宅，所以今年只有文昌推出的2个项目、1800余套住宅。其他级别城市整体价格水平下降较多。
从一线4个城市的精/全装修商品住宅价格段结构对比可见，深圳市场整体售价水平最高，其中售价在6万元/平米以上的比重达到42%，且比去年同期增加了24个百分点，其中半岛城邦璞域项目的开盘均价超过11.6万元/平米；北京、上海市场的开盘项目数都比去年多了10-20个，价格分布更为均衡，而北京市场的整体售价水平还是要低于上海，其上海中淮海名邸项目的开盘均价在12.9万元/平米；广州市场的整体售价水平最低，2-3万元/平米的比重超过60%，但海珠半岛花园三期项目的开盘均价也超过10.5万元/平米。
今年精/全装修商品累计开盘规模TOP5城市中，杭州、武汉的最高售价水平比较高，但相比2018年同期均有所下降；成都、佛山、长沙三个城市的整体售价水平也均有上升，成都、长沙的最高售价还分别提升了1-2档，而且成都的最高售价已经达到3-4万/平米，与武汉持平。
精装部品：城市市场配套差异大
地产大数据显示，重点城市中，建材、卫浴、厨房部品配置率非常高，已成标配；而各类电器产品的配置率差异则非常大。
烟机灶具：重点城市的配置率都非常高，仅有长沙、佛山相对较低，但也都超过93%。
消毒柜、净水器、空调、热水器：图中重点城市间的配置率差异非常大，其中广州、佛山的消毒柜配置率高出全国均值很高，长沙的净水器配置率高出全国均值较高，杭州、上海的空调及热水器配置率高出全国均值很高。
智能家居、新风、微波炉：图中重点城市间的配置率差异相对不大，但这些城市的配置率大多低于全国均值，其他如西安、济南等非TOP5城市对这几种产品的需求更大，配置率更高。
综合来看，上海与北京相比精/全装修商品住宅的售价水平略高，其各类精装配套部品的配置率也更高；杭州与武汉、成都、佛山相比售价水平也高出较多，其大部分精装配套部品的配置率也都高于或等于这些城市。
我们认为，现阶段国家及地方政府积极推动成品房建设，开发商顺应政策推出精/全装修项目，可减少一定的资金监管及税务压力。而且，当前楼市的价格监管主要是针对毛坯房的部分，开发商在项目备案时，会将毛坯价格与装修费用分开申报，通过控制装标水平、优化采购成本，可以获得额外利润空间。因此，精/全装修住宅项目的售价呈现稳中有升的态势。而且，精/全装修项目会越来越多，精装配套部品的需求将会越来越大。
