1 租赁之现状：走出襁褓，蓬勃发展
持续深化的政策，直接助推了租赁行业的快速发展。 2018 年至今，仅中央层面就发布租赁市场相关政策 10 条，省级层面 8 条， 20 余个城市也相继发布了共计 70 余条地方政策。这些政策呈现出连续、稳定、建立长效机制的三大特征，由宏观指导性向微观落地规范性深入，新政向二三线城市下沉明显。
多渠道、多主体的土地供应，也为发展租赁住房夯实了基础。截至 2019 年 3 月，全国累计投放租赁土地 803.6 万方，其中上海占近六成。为了盘活存量土地，集体用地租赁住房建设试点进程也在加快， 2019 年新增了 5 个试点城市至 18 个，北京作为其中的代表，目前已建成 5 个项目，获批 39 个项目。值得关注的是，自持土地供应量增长明显，上海的自持面积已超过 60 万方，占到供应总量的 15% ；北京更是超过 140 万方。自持地块通常价格较高且开发周期较长，或导致后期租金高企。
从市场来看，整体公寓市场主要以分散式房源为主， 2018 年占比达 75% ；而集中式公寓发展初期即面临竞争压力。根据克而瑞统计的 28 个集中式公寓品牌数据，一线城市的集中式公寓合计在运营房量达到近 13 万间，但市场竞争激烈。并非所有城市都适合发展租赁，放眼全国，短期内仅有具备虹吸效应的北上广深能够支撑集中式公寓的蓬勃发展，其它城市仍需要 3-5 年的培育期，甄选须格外慎重。
在瓜分租赁蛋糕的进程中，房企凭借资金优势迅速规模扩张，纷纷自建公寓品牌。截至目前， TOP30 房企中已有三分之二进入长租公寓市场。其中万科泊寓 2018 年已拓房源 23 万套，相比 2017 年底有近三倍的增速。与此同时，企业也加快从「增量开发」到「开发运营一体化」的业务转型。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等积极探索轻重资产并举路。
与快速布局、房源数倍增长的房企相比，集中式公寓运营商 2018 年扩张脚步放缓。其中，规模排名第一的魔方 2018 年已开房源 7 万套，较 2017 年增长 61% 。同时，运营商头部集中度提高，融资总额在 5 亿人民币以上的已达 10 家，且呈现单笔大额趋势，例如 2018 年自如单笔融资 40 亿人民币，远超 2017 年获投 TOP5 梯队的融资总额。
2 租赁之痛点：盈利难，供需错配，数据缺失
根据监测，国内 20 个重点城市公寓租金回报率仅在 1%-3% ，其中一线城市低于 2% ，这不仅低于办公租金的 3%-5% ，更是远低于国际公寓水平。在高投入、长周期与低收益的行业现状下，多数长租公寓运营商表现不尽理想，部分企业因经营不善、资金链断裂导致爆仓。租赁行业洗牌期已加速来临，如何强化盈利能力，提高投资回报率，直接关乎运营企业的生存和未来。
而租赁产品的供需不匹配问题，主要体现在低端需求被严重低估。以上海租赁市场为例， 4000 元/月以下、4000-8500 元/月、8500 元/月以上租金段的需求占比分别为43.2%、46.3%、10.6%，相对应的供应占比却分别是 32.6%、49.1%、18.3% ， 4000 元/月以下租金段的供需不匹配程度最为严重。在上海新增的 6 万套土地供应中，租赁土地供应约 5.5 万套， 15% 的自持土地供应约 0.8 万套。较高的土地价格及较长的开发周期，使得供应趋向中高端租赁产品；而自持土地的一刀切，一定程度上也会造成租赁需求的错配。
与此同时，租赁市场在数据获取、行业规范、供应机制等方面都存在大量监管空白，官方口径对租赁市场的统计远少于住宅交易市场。集中性控房导致租金上涨、滥用租金贷、无相关公寓装修标准、无公寓标准消防法、租金价格不透明、租房备案系统不健全、租户信息不健全、市场充斥虚假房源信息……租赁市场的数据缺失、信息不对称现象依然严重。
缺乏统一和强有力的监管体系，缺乏房源、成交信息共享机制，社会监督力度和信息透明度不高，很大程度上影响了租赁行业的发展。而对企业来说，单一数据来源使研究者很难对市场有全面了解，从而进一步影响后续的物业投资、产品定位、租金定价、运营方式等。
3 租赁之机会：站在巨人的肩膀
政策的支持下，各企业加快探索公寓融资和退出的长效机制，近两年来资产证券化产品呈爆发式增长。 2018 年发行长租公寓资产证券化产品达 138.3 亿元，是 2017 年的近三倍， 2019 年一季度的发行金额也已达到 2017 年全年的一半。截至 2019 年 3 月，全国总计发行了 22 个资产证券化产品，获批资金超千亿（含储架金额）。
用客研指导运营，可有效解决供需错配的问题。克而瑞的租赁客户细分模型显示，市场的主力租赁客群是月收入在 3000 元以下的蓝领群体，他们能够承受的租金支出为收入的 20%-30% 。企业需加快客户细分和服务提升，通过租客年龄层、置业方式等细致划分，提供多样性产品。目前，魔方、安歆·YU、旭辉领寓等已建立了相对完善的租赁产品线，以不同公寓品牌对标不同支付能力的客群。
相对于住宅市场，租赁市场虽起步较晚，却恰好诞生于大数据时代，全新的互联网技术与手段让租赁行业站在了更高的起点。作为独立第三方，克而瑞持续在租赁垂直领域深耕研究，整合市场数据、产业数据、人口数据、配套数据、客户数据，搭建起了标准化的租赁数据体系。全新发布的 CRIC 城市租赁系统，正是在此基础上应运而生，实现用数据支撑决策。
CRIC 城市租赁系统
CRIC 城市租赁系统以多维数据及视角、多元应用场景、多城市覆盖等功能，建立起了数据口径统一的标准化体系。该系统由一个包含千万级底层数据样本的基础数据查询库，以及投资筛选、产品定位、租金测算、运营建议四大功能应用场景构成，从行业市场端与客户端全方位覆盖租赁客户数据需求，解决企业的痛点难点。克而瑞希望该系统能帮助租赁行业加快信息化建设，助力市场规范化、专业化、细分化发展，并为企业实际业务需求提供全方位数据支撑。
