还有2年,多的房快卖掉!财政部:个人住房按“评估值”征房地产税 _协会专栏_幕墙

   2020-10-03 幕墙网sxxjymy190
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12月20日星期三,今天是2017年度“中央经济工作会议”闭幕的日子。   不出意外,今早大新闻就来了:财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章,就房地产税表态。另外,肖捷还在文章讲述了加快建立现代财政制度的意义,财税领域改革的成绩以及需要遵循的原则等等。   房产税和房地产税,一直都很热,但人们总是“傻傻分不清楚”。   房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税开征于1986年,仅限经营性房地产,个人住房免税,因此对老百姓生活基本没有影响。   房地产税,则是一个综合性的概念,一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税,包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。目前在我国还未正式实行房地产税。   可见,房产税是在房地产税的范畴之中,两者最大的区别在于,房产税的征税对象是房屋,而房地产税的征税对象包含房屋和土地;房产税已经退居二线,而房地产税才要真正落地。   关于房地产税,肖捷撰文称,过去5年,税收制度改革取得重大进展。实现增值税对货物和服务全覆盖,开征66年的营业税告别历史舞台。资源税从价计征改革全面推进。环境保护税法制定出台。房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。   肖捷指出要全面落实税收法定原则,并介绍,按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求,新开征税种,一律由法律进行规范;将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范,同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。   对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从财政部长肖捷的文章可以看出,当前对于房地产税的开征思路更加清晰,很多实质性的问题也得到了明确,尤其是对于房屋如何征收等问题有了正面的答复,标志着房地产税的改革正在加快。   一个值得注意的内容就在于,政策规定了力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明了一点,即房地产税的推进是要以立法为前提的,所以短期看不会征收,但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看,完成的压力不会太大。   肖捷刊文指出,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。   “所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。   国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”   “分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。   对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,严跃进表示,评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节的一个征税,所以在持有环节中,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而可以得出相应的纳税份额。类似做法也是比较公平的做法,换言之,评估值大征收越多,评估值小征收越小,符合持有环节征税的原理。   此前经济日报援引专家观点表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。   目前,针对工商业房产征收的房产税,计税方式是对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。   对于肖捷文章中提出的“适当降低建设、交易环节税费负担”,冯俏彬认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。   朱为群表示,建设和交易环节的税费负担降低,主要涉及土地增值税制度的改革,以及各种行政性收费改革,具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。   此外,严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。   第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。   第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。   第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。   财经评论员刘晓博认为,房地产税会短期影响房价,但中长期看,市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。它将改变家庭资产的配置方式,拥有多套住宅的会卖掉一些房子,这在大城市里不愁找不到接盘人,但人口流失城市就比较困难。   所以,在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市,如果你拥有多套住宅,未来两年要减持;在强二线城市、一线城市,除非是拥有多套特大面积住宅,一般不用急于减持,等房地产税出来之后卖都来得及。   长期看,房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金;打压中小城市的经济,造成人财物进一步向中心城市集中。纽约是美国房地产税偏重的城市,但纽约房价情况大家众所周知。
 
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