这里本该是昆山花桥的新地标。按照九年前的规划,中宇国际中心包括一幢扇形造型的25层酒店式公寓,即中宇国际公寓和高达218米的48层写字楼及其配套商业裙房,即中宇国际大厦,后者被誉为“昆山第一高楼”,因造型和未拨开的玉米酷似,坊间也称其“玉米楼”。
坐上上海地铁11号线延伸线,过了上海嘉定安亭站,就到了江苏昆山兆丰路站。在一片高楼矗立中,中宇国际中心显得那么格格不入。
两架大吊车兀自横在中宇国际中心项目中央,了无生气。在这一方天地里,杂草没腰,没有机器轰鸣声,没有钢筋水泥土碰撞声。
这里本该是昆山花桥的新地标。按照九年前的规划,中宇国际中心包括一幢扇形造型的25层酒店式公寓,即中宇国际公寓和高达218米的48层写字楼及其配套商业裙房,即中宇国际大厦,后者被誉为“昆山第一高楼”,因造型和未拨开的玉米酷似,坊间也称其“玉米楼”。
谁都没有料到,这两栋楼日后竟成为众多利益攸关方甩不开的大包袱。
时代周报记者在烂尾项目现场看到,已结构封顶的中宇国际公寓门洞、窗洞豁开,尚未安玻璃。不远处10米左右,中宇国际大厦仅盖了六七层,钢筋裸露。工地地面上,散布着大大小小的水坑,横亘着的水管还在向外涌水。
何时才能摆脱烂尾命运,接盘侠其谁?时代周报记者深入调查,试图还原这栋昆山第一高楼的烂尾真相。
695户入局
“融入上海、同城生活”等字样,在中宇国际中心项目围墙上依稀可见。但现在,上海客王震(化名)终于接受美梦破碎的事实。他用“夹心层”来形容自己的苦涩和愤慨,“开发商处于资金断链边缘,房子烂尾在即,收房无望,却还得还银行贷款”。
2012年5月27日,在成为中宇国际公寓的首批业主后,王震曾和当时近300户业主一样,沾沾自喜于在这个价值洼地买下一席并满心欢喜憧憬未来。
10年前的8月,在“花桥国际商务城”战略构想下,离上海最近的昆山花桥镇拉开“造城”序幕。
在花桥当地人张梦(化名)的回忆里,如今的花桥镇绿地大道两侧,在2006年前基本是农田。现今A30郊环线干道曾是走私烟小贩们的聚集地。渐渐地,这些被拔地而起的幢幢楼房取而代之。
中宇国际项目就诞生在这场造城运动中。2006年8月31日,江苏中宇置业投资有限公司(下称“中宇置业”)以2511万元总价得到了花桥兆丰路西侧、312国道南侧的那块地皮。
地处上海西北角,在同城效应作用下,昆山成为不少上海客的置业选择地,曾有上海投资客在昆山一举买下19套房。
抄底,是王震买房时的真实想法。中宇国际公寓开盘的前半年,即在2011年底楼市调控政策冲击下,花桥楼市曾普遍降价来吸引上海客。在看了周边壹克拉、通达广场等一圈项目后,王震买下均价8000元/平方米的中宇国际公寓,“当时复式最贵的达到1.3万元/平方米”。
设置在昆山花桥希尔顿酒店的开盘现场,至今仍让王震难以忘却,连夜排队、疯狂抽奖、焦急入场等画面还时不时在他脑海里出现。2012年6月30日,再次加推房源的中宇国际公寓当天去化150套,位列彼时区域销量排行榜第一。在开盘后的一年时间里,中宇国际公寓全部695套住宅房源很快全部售完,买房人多数是上海客户。
受中国首个城市轨道交通跨省项目—上海市轨交11号线北段工程(花桥段)开通的利好,2013年年中花桥楼市一度进入“疯狂”状态,板块内房价一夕之间暴涨8%,部分楼盘售价已经突破1万元/平方米。
涨价带来的喜悦,并不能冲走王震的忧愁。一年多来,中宇国际公寓缓慢的施工进度,让王震提前进入焦灼状态。
1.5亿元缺口
2013年夏天起,王震等中宇国际公寓业主代表们与花桥经济开发区管理委员会、花桥信访办、开发商等进行交涉。是否烂尾,成为695户业主们,最大的困惑。2013年10月26日,来自开发商的确信回复为,2014年5月31日能如期交房。
“当时我们都没有做最坏的打算,”王震称,“2013年年初,业主就已经开始怀疑预售资金并未进入中国农业银行股份有限公司昆山分行花桥支行(下称“农行花桥支行”)的监管账户。”
在当下预售制下,经房管部门批准,开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者。由于付款与交房之间存在一两年的时间差,为监管保证开发商不违反诚信义务,各地有商品房预售资金监管办法,以资金监管账户、专款专用、支出审核等方式约束开发商,以保障购房者利益。
昆山花桥所在的苏州市也不例外。按照2010年5月12日出台的《苏州市政府关于批转进一步加强市区商品房预售管理意见的通知》规定,加强商品房项目预售资金监管,商品房项目预收资金应由房地产开发企业全部纳入监管账户,商品房预售许可行政主管部门负责监管,确保预售资金用于商品房项目工程建设。
事实上,中宇国际公寓业主的预售资金汇入的是另外一个账户。在时代周报记者收到的文件资料显示,中宇置业被监管的账号应该10532001040003878,而实际操作中全款付清和借贷业主的借款资金汇入另一个非受监管账户30430188000019784。
愤怒的情绪在业主之间蔓延,一部分业主以“不知情”、“霸王约定”等字眼向苏州市银监会进行了举报。
开发商紧绷的资金链,是业主始料未及的。彼时,中宇置业在花桥还有中宇花苑和中宇广场两个已经完工的项目以及中宇新天地地块,从表面上看,一切风平浪静。
不少业主并没有意识到事态的严重性,中宇国际中心项目3.25亿元的销售回笼资金,曾是业主最大的定心丸,“照理说,这笔钱应该足够开发商完成余下的项目建设,”王震回忆说。
