近日，位于金山区朱泾镇的“花开海上”生态园启动二期项目，待泾村以99宗约113亩农村集体经营性建设用地成功入股其中。根据协议，这99宗农村集体土地入股时限为40年，与国有土地同权同价，今后将按照“保底+收益分配”模式获得股权收益，持续为壮大镇村集体经济赋能。市农委有关负责人表示，作为本市首例探索农村集体建设用地直接作价入股的实践，该项目有利于带领村民走上“租金+股金+薪金+现金+保障金”的“五金”增收之路。
“长期以来，农村集体土地闲置荒废、使用低效的现象比较普遍，没有发挥出土地的最大效益。我们希望通过一二三产业融合发展，探索出一条土地资源可持续反哺乡村的路径。”金山区朱泾镇党委书记李士权介绍说，这99宗土地办理“农转用”后，并没有通过国家征收，而是由村集体将40年使用权直接作价入股，这一方面有利于激活沉睡资源、助力产业发展，另一方面通过村集体经济的壮大，让失地农民有了长效的增收渠道，今后村民可以长期分享“花开海上”这个大项目发展带来的多重红利。
不过，农村集体土地直接作价入股并无先例，在具体操作上如何“破冰”？去年以来，在市农委等部门的支持下，金山区和朱泾镇在土地农转用、点状供地、土地证办理、地价评估等方面展开了一系列创新探索。
99张《土地证》，“解锁”113亩点状用地
这几年，随着乡村旅游的持续升温，朱泾镇待泾村“花开海上”生态园每年的接待游客量节节攀升，“月月有花、四季有景”成了当地旅游的一块金字招牌。
但是，“风景再好只是过客”的困境却依旧存在，如何让几小时的“速食观光”变成一两天的“慢旅行”，拉长乡村游产业链势在必行。去年7月，金山区朱泾镇与上海蓝城花开海上建设管理有限公司签订了“花海小镇”项目合作框架协议，双方将建立市场化合作平台，大力发展苗木花卉、家庭园艺产业和农业观光旅游，并配套建设农业与旅游服务设施。
根据发展构想，未来，朱泾镇“花海小镇”建设项目将对标法国格拉斯小镇，以花为媒，香为魂，通过不断深挖“花”文化，延展“香”主题产业，实现为原住民、游客、新居民营造一年12个月的生活场景，建立景区度假村产业复合模型。
蓝图已经绘制，但项目推进中，还有不少难点、堵点亟需破解。其中，要建度假村，首当其冲的就是要解决商业用地的问题。于是，由“地从何来”带出一系列思考：农业用地如何转变为集体建设用地？集体建设用地如何合法商用？转变后如何持续保障村民的权益？这一连串问题，急待破解。
只有大胆突破，才能看到出路。随着去年10月“花海小镇”项目正式启动，朱泾镇在金山区委、区政府的大力支持下，以新修订的《土地管理法》颁布实施为契机，开始了“摸石头过河”的探索之路。
据了解，“花海小镇”项目位于亭枫公路以北，区域面积3800亩。为给“花海小镇”项目预留足够的发展空间，早在花海一期工程建设之时，朱泾镇镇党委、政府就结合村庄规划进行了划片布局。二期项目框架协议签约后，有关方面即迅速根据项目整体规划方案进行了选址定位，最终确定了113亩的点状用地。所谓点状用地，即113亩并非为一个区块，而是散落在待泾村12个自然组的99宗土地。要在这99宗土地上做文章，首先要做的，就是为它们办出“身份证”。
而集体经营性建设用地点状供地的不动产权证办理，却无先例可循。在金山区委、区政府的高度重视下，朱泾镇及区农业农村委、区规划资源局以合法合规为前提，加速开始了相关政策的研究与办理流程的核定。项目从2019年10月启动立项，11月6日进行项目选址，2020年1月19日完成农转用，5月19日取得供地批文，7月3日发证……金山区和朱泾镇多个部门经过通力合作，克服了点位多且散、测绘难度大等重重困难，用半年多时间，终于走完了99本《不动产权证书》申办的全流程。这也是上海农村集体经营性建设用地取得《不动产权证书》的第一例。
激活沉睡资源，在碎片化土地上撒下“金种子”
办出土地证，只是一个开始。合法持证后，朱泾镇立即委托有资质的单位对99宗集体经营性建设用地进行地价评估；同时，由上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社、上海蓝城花开海上建设管理有限公司向上海花泾建设发展有限公司增资扩股的《股权合作协议》也同步签订。
随着评估价的出炉，上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社以集体经营性建设用地使用权“作价入股”的方式成功注资上海花泾建设发展有限公司，上海蓝城花开海上建设管理有限公司按照约定的股权份额，以增资扩股方式追加出资额。根据出资比例，目前，三方的股权分配及未来的收益分红方案已经通过了待泾村社员代表大会的表决通过。这99宗集体经营性建设用地作价入股后，待泾村集体持股比例可达36%。
“有了分红的这部分收益之后，我们能更好地改善村里的基础设施，进一步增加老百姓的福利水平。并且，这个项目建成后，酒店、民宿、文创商店等都将开始运营，到时候，这片区域会增加更多不同层次的就业岗位，那我们的村民在家门口不仅可以实现‘能就业’，还能实现‘就好业’。”说起对未来的展望，待泾村村党支部副书记、主任彭雷辉喜上眉梢。
据悉，合同中，三方还签订了保底协议，在项目建设期，按央行同期发布的整存整取一年期存款利率进行保底分红,建设期满后,按央行同期发布的整存整取三年期存款利率进行保底分红，如实际分红率超过保底分红率时，即按实际分红率执行，确保了农民既得收益不因初次试点而减少。
据此，彭雷辉给记者算了这样一笔账：按股权分配，113亩地将来一年的分红收入至少近200万元（股金），加上农用地流转费（租金）、停车场的停车费收益、门票收入的10%分红（股金），还有村民在生态园打工的工资收入（薪金），当地村民都有了多元化的收入来源。如果自家农宅被租用作民宿，还有另一笔租金收入，而种粮种菜的农户还能通过自产自销拿到现金，再加上土地流转费、养老保障金，他们就成了名副其实的“五金”农民。
农村土地直接作价入股，实现了乡村与社会资本的双赢。村集体能够得到长期收益，土地权益得到充分保障。二来，企业也从一次性缴纳土地款，变为每年分红，缓解了资金压力，双方实现了利益的捆绑与发展的共赢。
从“花海”到“寻香”之旅，偏远乡村悄然成为“热土”
“聚焦上海南郊‘花海·芳香小镇’的布局，我们将在现有的600亩生态园及花海的基础上，结合‘芳香之旅’路线，再新增二期花海，兴建精品酒店、度假民宿、餐饮、文旅零售、文娱中心和芳香广场。识香、观香、闻香、制香、品香、愈香六方面的体验，将使来到这里的每一位游客，都能随心定制自己的‘寻香’之旅。”上海蓝城花开海上建设管理有限公司总经理张丹介绍说，花海二期工程在今年开工，预计明年完成建设，投入运营。
据悉，花海芳香小镇距离未来的上海乐高乐园大约1公里的距离，为充分利用毗邻优势、更好承接其溢出效应，这里还将以“优势互补、时间错位”为策略，积极创新、抢抓机遇，探索夜间旅游新模式，开挖“花文化+夜间旅游”项目，同时，通过亲子科普营、闺蜜乐享团等主题活动，不断丰富全年不同时段的旅游活动和产品，带动景区“芳香经济”新引擎。
“以乐高项目落地为契机，我们立足朱泾，积极研究金山北部联动发展路径，我们相信随着上海南郊花海·芳香小镇的建成，‘西有乐高小镇、东有花海芳香小镇’的格局将使金山的旅游产业迎来蓬勃发展。”朱泾镇党委副书记、镇长夏红梅如是说。
目前，蓝城公司正在同步推进民宿群开发，民宿一期已在蔡家楼区域率先启动。张丹表示，“对于村民愿意将自己的生活空间与景区共享，我们心怀感恩。接下来，景区将更加重视对原始村落生态的保护，将支持部分原住民继续在园区内居住，下阶段，会通过与村民协商的方式，将村民自住农房进行统一的风貌提升。我们希望通过延续传统村落的自身文化价值，缔结‘主迎客来’的人文纽带。”今后，游客来上海南郊花海·芳香小镇，不仅可以在芳香工厂体验植物科普、制香、调香、香道、茶道、花艺等手工课程，享受到自制的精油spa，购买到香氛文创制品，还能吃到农民自己种的菜，买走农民自己做的传统手工艺品，欣赏当地最原生态的表演，或参与到农民的文娱活动中，实现本土文化与芳香文化的共生共荣，为乡村旅游注入更强生命力。
据悉，冲着上海南郊花海·芳香小镇这张名片，近几个月来已有木守、明月松间、访溪上等10多家专业机构表达了入驻意向。10月24日，蓝城公司与一些专业机构举行了集中签约仪式，合作项目紧紧围绕“芳香”产业功能定位及园区建设，主要涉及农商文旅体融合发展。以商引商、以企引企的蝴蝶效应，“点燃”了村集体经济发展壮大的新动力。
乘着产业兴旺的顺风车，村民的“算盘”也打得更响了。前不久，待泾村顺利通过了人民银行上海分行和农业银行上海市分行的审批，获评上海市金山区首批“信用村”，评定为“信用村”后，征信记录良好的农户无需抵押、无需担保，就能获得信用贷款，这让向往开一家属于自己的农家乐的秀泾16组村民小姚看到了希望：“眼看花海二期这个大项目就要启动了，衡山饭店这样的大国企来村里投资的民宿也已经动工，以后到我们村旅游的人肯定更多了，我们埭上村民有想做观光采摘园的，有准备开特色点心铺子的，我也想搞个农家乐，不瞒您说，我们烧菜手艺好，只要有客流，不怕吸引不来人，从前愁着没钱施展不开，现在不担心了，自己攒一部分，银行贷款一部分，说开就能开起来了……”
与生态园一河之隔的秀泾4组，陆老伯夫妻俩正盼着搬进崭新的两室一厅。原来，他们是首批签约衡山精品民宿项目的村户，自家原本居住的老宅已有近30年的房龄，因为翻新价格不菲，老两口一直在重建、不重建之间犹豫，这次衡山饭店下乡，终于帮他们解决了这块心病，投资方不仅对出租农宅进行整体翻新，还为不想搬离的村民在翻新的老宅中保留合理的居住空间。
说起这些，陆老伯笑得开心：“我们两口子都有养老金，平时闲着没事，我就到生态园打工，一个月又有2000多元的工资，家里老太婆爱种菜，拿到景区外去卖，节假日一天能赚个200元，再加一层楼的租金，土地流转金，门票、停车费的分红，东一笔西一笔，一年能到手近8万元。到年底，房子装修好，和酒店一样，我们自己住一层，老来也好享受享受了！”
