来源：观点
“真正商业地产的行业转型和发展取决于思想意识，取决于怎么样高质量的思想意识带动供给侧改革，用经济活力创新能力促进行业改革，这是我们商业地产发展的未来王道之一。”
编者按：11月3日，在2020观点商业年会现场，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云从宏观视角，剖析了15年来商业地产的发展轨迹，以及所面临的机遇与挑战，下面是演讲内容的整理，以飨读者。
蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长）：尊敬的各位同行，大家下午好。很高兴一年一度的观点商业年会我们又聚拢在一起。我粗略回想一下，我参加观点商业年会有近十年的时间了，每次观点商业年会都是在一个国家重大商业事件和重大的经济事件的节点当中或者节点之后召开。
我记得我参加的时候，191亿的双十一在我们那次的会议上，终于显现出电商和实体商业的差别。接下来，我们又在供给侧改革，中央经济工作会议的历次改革当中又开了这个会。
今年这个会为什么这么重要，恰恰在五中全会召开后的几天，我们又召开了这个会。所以可见，观点房地产每次的会议，我们主办方都是用足了心思，他们在这个上面对行业有引领作用，同时又很高的政治站位。我想也是这个会议质量，给与会者带来了很深的指导和探索的意义。
大家可以想想我们今年的五中全会，五中全会是在今年百年未有之大变局的情况下开的，对于我们房地产企业来讲，对于商业地产来讲，我们又有什么样的启示呢？这五中全会首先是结束了十三五，开局了十四五，同时对2035进行一个愿景规划等这些对我们商业企业，对商业地产有什么联想和启示呢？
第一，全会提出抓住机遇。抓住现在这个机遇，应对所有的挑战，包括国内国际的挑战。再一个，是趋利避害，同时是奋勇前进。在这个情况下，我们可以说，我们国家已经从原来的飞速发展，特别是房地产的飞速发展，转向高质量发展。
高质量发展当中，我们首先看看我们行业，或者我们经济遇到什么样的情况。第一，我们高质量发展的契机是什么，一个是制度的优势，再一个是经济长期向好的优势，还有一个是治理能力的提升，同时我们有人力资源的丰富，有广泛的市场场景和空间，同时，有强劲的发展力量。这是我们的基础。因此，我们今天大家在这里探讨这个问题，高质量发展是商业地产转型的根本方向。
首先，想想当今的商业地产面临什么情况？从最初的2005年提出商业地产开始，商业地产发展是一个什么样的轨迹呢？
在座的专业人士都知道这个发展。从原来我们对商业地产的理解就是开发企业作为主体，进入了百货公司，这是我们商业地产的初级。因为百货公司以前是政府投资，各个省市，包括到县都有百货大楼，商业地产企业，作为投资进入了百货公司，就是我们的商业地产雏形，这是我们最初的。
到现在我们商业地产涵盖了所有的产业，商、旅、文、写字楼，包括我罗列的零售写字楼、酒店、园区，等等都是我们商业地产以持有型物业作为典型代表，是商业地产的一个特征。我们商业地产有丰富的业态。
第二，开发企业持有性物业逐渐增多，从最早的2005年万达商业，到现在的大悦城、万象城、太古等等，这是我们五花八门的丰富多彩的购物中心，或者是商业地产。
这几年发展下来，零售商业发展非常迅速，刚才我们在观点年报看到整个市场的发展，包括今年上半年的开业率。但是我们知道，受经营水平的差异，盈利水平是冷热不均，有经营很好的商业物业，同时二三线城市有收益率非常低的甚至面临关门的商业，这是我们整体水平的差异。
同时我们看到长租公寓在一片叫好中发展，在暴雷声中遇冷。房住不炒是我们的要求，长租公寓一定会有很好的发展。
另外商业写字楼的空置率上升，这个市场敏感度非常强，受疫情影响，今年上半年，以写字楼为代表的商业物业空置率达到了一个十年中的最高。比如北京，租金是360元每平米每天，空置率今年上半年是16.6%，将近17%；上海是251块钱每月每平米，空置率是20.9%；深圳，我们认为深圳是非常好的一片红海，包括我们的大湾区建设等等，他的空置率是25.4%，所以，可见写字楼的市场敏感度非常高，它受到的影响也非常大。
另外一个，今天上午陈总说了，现在开发企业由于国家的产业升级，科技核心作为我们经济增长动力的情况下，办公楼、数据中心、物流仓储、产业园区这种多业态的发展，特别是430关于公募REITs的出现，对这个产业园区提出了可以用公募REITs解决资产证券化的问题，实现退出以后，这个得到了非常快速的发展，很多开发企业纷纷进入这个行业。
第七，我们的养老地产，旅游地产、健康地产、文化地产，等等这些地产，可以说这些年五花八门，大行其道，但是我们发现没有，这个多业态的养老地产，盈利水平比较低，盈利模式不清晰，所以在新型城镇化、新农村建设当中，实际上收益好的没有多少。
接下来是以不动产资产证券化进入了广泛的市场空间，可以说，商业地产资产证券化也说了将近十几年，但是真正的REITs做得寥寥无几。可是我认为，资产证券化恰恰是商业地产未来有解的方程，这是我们发展的未来之道。
还有一个，商业地产由开发驱动向商业驱动良性循环，从原来一味的盖购物中心，到现在守住购物中心怎么样盈利。第十，优质的运营成为保证资产保值增值的重要手段，无论怎么样发展，保值增值是王道，这个解决的最根本办法是运营，运营永远是商业地产人必须学习的功课。
再看我们国家商业地产转型的动力分析，我们知道今年5月4号以后，中共中央政治局会议提出了一个充分发挥我国超大规模的市场优势，和发掘内需潜力，实现国内国际双循环，由此可以看到，商业地产发展动力是消费结构的升级，消费结构的升级带动经济发展，这是中国经济发展的顶梁柱。必须有这个消费才能使我们经济支撑起来。
第二个，高质量发展有很多基础因素，人民生活水平不断提高，对美好生活的向往，服务业不断把自己提高，这是我们强大的市场动力。
那么未来的2035年，我们五中全会给我们一个愿景规划，这个规划是什么？就是我们的经济、科技、收入、核心技术大幅度提高，这种情况下，从现在的中产阶级到未来的将近8亿的中产阶级，这是我们一个强有力的消费支撑。
在座各位商业地产企业，一定要认识到，中产阶级的消费增加，是我们供给侧结构改革的动力，只有拿出好产品，好的消费业态，才可以应对这个市场的发展，才是我们经营的王道。
还有一个是以旧楼改造为核心的旧城改造这个问题，我们认识到房地产开发企业，从增量变存量的过程当中，旧城改造也是我们房地产唯一的一个健康发展的抓手。
2019年，人均住宅已由原来的很低水平，城市人口人均住宅达到39.8%，农村将近40%，这个情况下，我们建设部提出旧城改造的抓手，从2000年以前的房屋、水电气的改造，同时向着养老、健康等方式共同发展，让社区逐渐的更新起来。2019年、2020年，我们可以看到，中央补助1400多亿支持各地的旧城改造，同时改造了5.8万个小区，这对我们房地产的存量市场是一个重大的市场契机。
商业地产要看到，在改造以后，我们所面临的市场是一个巨大的蓝海市场，这对我们将来市场发展有非常好的好处。
还有一个，城市群的发展，城市级经济占到国民经济总量的40%，特别是现在长三角珠三角、粤港澳等城市群的发展，中心城市带动相关城市，相关城市二三线城市的商业同样会得到提升和改造，这又考验我们的商业运营能力和对商业的理解，以及我们拿出的产品如何应对市场。科技技术的扩散为高质量发展提供了技术支撑，这是我们高质量发展的所有契机和因素。
接下来我们看到什么是高质量的发展，高质量发展在于经济活力、创新力和竞争力，供给侧改革是根本途径，商业地产从以前的投资转向消费，是市场发展的根本。接下来城市改造、城市更新，旧城改造同样适合市场的发展。最后，包括零售物业，抓住消费体验，也是我们改造的基础。
同时，我们这所有的第三产业带来的升级，所产生的电商的需求，包括物流枢纽、数据中心都是我们的发展方向，因此，真正商业地产的行业转型和发展取决于思想意识，取决于怎么样高质量的思想意识带动供给侧改革，用经济活力创新能力促进行业改革，这是我们商业地产发展的未来王道之一，以上是我对商业地产的理解，谢谢。
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