“三条红线”政策落地以来，房企拿地力度显著放缓，抓回款、促销售仍是当前主要任务。但在优化财务指标、稳固自身经营状况同时，并不意味不再拿地，投资需求仍然巨大。因此，投资如何选择、如何精准投资成为企业关注的重点。
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TOP50房企投资选择愈发趋同
前二十城市建面占比超四成
自上一轮市场热度褪去后，不同城市之间分化持续加剧，“强者恒强”不仅是房企格局的衍变标志，也是城市格局变化趋势之一。经济基本面越好的城市，越具备持续吸引房企投资的能力，从50强房企2018年以来的拿地数据可以看出，企业投资城市的集中度持续走高：
2020年50强房企拿地TOP10城市的投资建面已经占当年总投资建面的25%，较2018年上升3个百分点，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比更是分别上升6、8和10个百分点。
截止至2020年11月，50强房企新增拿地建面中有53%位于30个城市，换而言之，这30个城市承载了50强房企一半以上的新增土储。尤其是在房住不炒大背景下，随着市场需求走弱、融资监管加强、杠杆优势逐渐消失，房企投资更为聚焦于深耕区域、基本面优质城市，对于进入其他城市则态度更加谨慎。这一点从千亿房企年新进城市逐步放缓同样可以佐证。
02
重庆、武汉、成都等核心二线稳居投资核心
南通成今年关注热点
城市层面而言，CRIC研究中心整理了2018年、2019年和2020年50强房企拿地TOP20城市列表，其中有11个城市连续三年上榜，稳居50强房企投资核心地位：此类城市以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等二线省会城市为主，还包括一线城市中土地出让量相对较高的广州。除了城市人口、经济发展潜力较大，供应量充足、市场规模较大也是这些城市受到企业青睐的重要原因。如郑州、重庆和武汉是2019年全国土地成交建面最高的城市。未来市场持续分化，这些城市仍将继续稳坐核心地位，成为房企精准投资之下的首要选择，但需警惕部分城市潜在库存过大的风险。
其次佛山、温州、苏州、南通等城市3年内上榜2次，也受到房企较高的关注，主要为核心区域的三四线城市。这类城市未来投资前景一方面是取决于土地供应总量的影响，另一方面受到政策影响较大。其中南通2018年上榜，仅位列第20位，占50强房企当年拿地建面的1.1%左右，2020年南通位列50强房企拿地建面第八位，占比达到2.1%，房企投资南通的热情程度明显上涨。
此外还有部分城市3年内仅有1次进入50强房企拿地TOP20城市，如东莞、惠州等珠三角三四线城市都是首次上榜，在大湾区一体化持续发展的过程中，这些城市预计将受到更多房企的青睐，未来拿地占比仍有进一步上涨的空间；反之孝感、眉山在2018年和2019年分别进入TOP20，但在2020年均掉出20名以外，在棚改退潮、需求不济等因素影响下，这些城市对房企的吸引力正在下降。
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三四线城市中重点关注长三角
粤港澳聚焦佛山、东莞、惠州等
回归一二线是众多房企2019年以来的投资战略，但由于一二线城市供应量处于“僧多粥少”的水平，不能够满足所有房企的拿地需求，在此情况下部分城市基本面良好、发展前景排位更高的三四线城市则成为了承接房企拿地需求“外溢”的最佳选择。
整体来看，长三角城市群以经济实力强劲、城市发展相对均衡为特点，三四线城市拥有较强的购买力，同时兼具新经济活跃度高、受到周边一二线城市红利辐射强等诸多优势。从2018年到2020年，50强房企在三四线城市的拿地中，长三角占比持续提升，从2018年的31%提升至2020年的37%。
反之，中西部目前的经济活跃程度较高的城市还是以省会城市为主，多数三四线城市的发展相对较弱，因此50强房企在中西部三四线城市拿地的占比连年下降，从2018年的34%回落至2020年的29%。
此外，珠三角三四线成交占比有一定的起伏，粤港澳大湾区利好不断，而珠三角三四线城市经济发展仍极度不均衡，导致房企拿地主要集中于佛山、东莞、惠州等几个城市，拿地占比也受到城市供地影响较大；环渤海三四线城市则成交占比稳定，在四个区域中比例最低，房企在此拿地积极性相对较弱。
进一步细化到城市层面，最受50强房企青睐的长三角三四线城市中，温州、徐州连续三年稳坐成交建面TOP3，此外南通、常州也三年均位列拿地建面前十的席位，值得一提的是，受到高铁、大桥、第三机场等利好因素的影响，南通房价保持高速上涨，地市在今年也持续受到房企关注，即使在三条红线政策颁布以来，万科、龙湖等企业都以不低的溢价率在南通有所斩获。
04
预计明年二、三季度投资逐步企稳
城市选择趋同催生房企合作共赢
整体来看，三道红线的颁布对企业投资积极性打击颇大，尤其被划为红色、橙色和黄色档的房企，拿地力度显著下降。我们预计明年二、三季度投资开始逐步企稳，拿地积极性不断提升。尤其是经过半年的缓冲期，主抓销售回款改善财务指标、拿地的“弹药”相对充足之下，同样需要补充新增货值来支撑未来发展。
而拿地集中度持续走高、城市选择趋同，过分集中扎堆拿地将导致一些优质地块未来面临更激烈的竞争，因此合作拿地将成为未来投资主流方式，对于大型房企而言，共赢的同时应掌握操盘权；对于小型房企来说则可选择合作拿地且不操盘模式。且在行业规模见顶的宏观形式下，如何塑造品牌溢价、降低管理成本等“隐形优势”将成为从竞争中制胜的关键。
在投资策略上，聚焦、深耕仍是不变的选择，加快周转、拓宽投资渠道尤为重要。灵活调整投资“漏斗”指标，避免踩坑降价过大的三四线。
第一，当前金融监管、政策调控短期内难有放松迹象，因此房企在投资侧更需要做到“精准投资”，聚焦、深耕战略下拿对地、不拿高价地是保证项目安全运营和盈利的基础。
第二，在“战略、市场、财务”投资漏斗之下，提高财务指标（例如IRR）门槛，保证拿地的安全性。尽量提高项目的周转速度，有利于房企更快的回笼资金，进行再投资；
第三，控风险、降负债之下，拓宽投资渠道是当务之急，旧改、城市更新市场依旧巨大。
第四，规避库存风险系数较高、规模房企价格战的部分二线和三四线城市，如今年以来郑州、天津等地都出现了较多的项目降价潮，进驻这些城市的时候需严控拿地成本，以防高位站岗。
