2020年是长租公寓的分水岭。如果从2015年开始算的话,长租公寓到今年刚好走过了5年,开始进入了深水区,由于疫情的影响,更是加速的行业的两级分化。
虽然在疫情和经济的影响下,行业整体呈现下行趋势,但是有实力的企业在这时候反而凸显出价值,窝趣开发副总裁&投资金融部总经理刘海文在睿和公开课上分享了轻资产模式如何主力行业发展。
不同模式的优缺点
按照运营模式的不同,窝趣将长租公寓企业分为轻资产、中资产、重资产和资本。模式之间是不存在优劣之分,根据自身的资源特点,选择适合自己的方向。每一种模式各有优势,也都有自己的痛点,实际上这个行业非常需要各种模式来分工合作。
轻资产模式如何助力行业发展
政府和国企,与轻资产运营商合作可以获得安全保障,运营更加专业化、规范化、透明化。如窝趣广州萝岗和苑人才公寓,通过窝趣标准化、透明化的运营,提高了项目产品的打造能力和运营服务能力。
(在与窝趣的合作中,打造更合适的产品的同时还节省投资预算,适配了更广泛的目标人群,同时也整合了社会的优质资源,更好的满足租客对租住产品及服务的需求。)
开发商,不管是售后返租还是自持物业,有品牌背书更加有利于资产的增值。对于开发商来讲,最擅长的是盖房子和卖楼,并且这也是他们的核心业务。所以窝趣紧跟国家的政策导向,提供在租赁住房领域的经营和管理经验,协助地产集团以及一些租赁机构,剥离他们非核心的业务。同时窝趣也响应国家的住房租赁政策,规范了住房租赁市场。窝趣与开发商合作更多的项目是长短租结合的窝趣服务式公寓。
对于投资机构来讲,可能缺乏管理经营的经验,现金流控制的经验,降低风险的经验,这正是轻资产运营商的机会。通过窝趣的全链条运营能够保持整个合作周期的竞争优势。
还有一类是大量的公寓业主。 市场上目前为止,中小公寓的公寓业主应该是最主要的力量,单个项目可能体量未必很大,但是大部分集中式公寓的房源都掌握在这些中小公寓业主的手里,且他们经验丰富,商业嗅觉非常灵敏,拿房优势也非常明显。但是随着市场和消费群体的进化,痛点也逐步的显示出来。比如很多公寓业主选址凭经验,靠运气。另外,在产品方面没有专业的设计,随着新生代的成长,他们的项目会越来越落后。缺服务,租客的粘度越来越低。客群定位不清晰,越来越缺乏竞争力。还有缺少收益管理的能力等等。因此,窝趣通过人才系统、专业的运营、有效的输出委托管理。帮助项目配置比较好产品、服务、系统,借助品牌的运营帮助中小公寓主来实现价值的最大化。
与轻资产运营商合作
1、打破包租思维,建立经营理念
任何产业行业的发展,本身都是波动式发展。打破单赢思路,单赢到多赢,首先一点,需要接受市场的波动性。
经营是一个内外兼修的过程。向内,窝趣通过产品、服务和管理让租客提高满意度,最终提高支付的意愿;向外,窝趣通过整合营销各种渠道,获得市场增长的红利。
2、全链条、全产品的必然趋势
一个项目能否做好,全链条运营很重要。从项目定位、筹建管理到经营管理,环环相扣,一个环节都不能缺。
全产品,与空间的适配性、城市的特征、客户需求多样性相关。
3、长期精神和资产价值
长租公寓的回收周期比较长,行业的参与者同样要有长期的精神,绝对不是短平快,也没办法快速的赚钱退出。
这个行业从15年开始算,已经5年了,其实才刚开始,现在才刚刚进入深水区,后面的发展还很长。行业发展的各个阶段有不同的特点,对比发达国家的租房比例,如机构化的比例等,中国的长租公寓还有很长的路要走,也还有很多的发展机会,资产也是只有通过长期的经营才能够得到最好的价值体现。而不是靠自然上涨,况且,自然上涨的时代已经过去。
