98年房改之后，我国房地产蓬勃发展至今，并且，在未来十几年，规模依然会稳定地维持在20万亿左右。现如今，于万军中脱颖而出的房企，不少已经将标准化、高周转的住宅开发玩得炉火纯青了。
可是，对很多房企来说，城市更新却还是一个比较陌生的领域。一是以前各地有大量净地出让；二是城市更新做不到“035、456、360”的快周转。一百强房企总裁就告诉明源君，我们只在公开市场拿地，虽然贵点但可以快周转。
然而，随着一二线城市逐步进入存量时代，参与城市更新已经成为各大开发商获取高能级城市土地的重要途径。
很多房企审时度势，喊出转型美好城市运营商之后，却感到迷茫——到底该怎么做？因为即便是成熟的住宅开发领域，做得好的不愿说或不会说也是常态，使得新人入行以后，往往只能通过各种渠道搜集PPT，以及在实操中摸索学习，相关的书籍屈指可数，更别说相对小众的城市更新领域了。
最近，“旧改专家”佳兆业的经济研究院推出了城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》，填补了开发商在此领域的空白。
全书既有理论阐述，又有落地案例；既有佳兆业等标杆做城市更新的实战经验，又有世界各国的参照；系佳兆业集团20年来首次系统地向外界展示其在城市更新领域的逻辑思考，及在此基础上建立的一套完整的佳兆业城市更新解决方案。明源君第一时间拿到了该书，现将核心观点分享如下。
由于篇幅所限，本文主要介绍为什么要做以及怎么做？
政策支持、消费升级等5大因素
已经驱动我国进入城市更新时代
城市化是过去几十年来中国房地产发展的最大动力。然而，就像一个人成长的过程，从婴儿成长为青年、壮年，再逐渐衰老，慢慢会出现一些疾病；一个城市不断发展，慢慢也会产生出“大城市病”，当现有城市机体出现了问题，原有城市功能已不能满足现在的城市人群的消费需求，就需要更新改造。
可以说城市更新就是城市发展到一定阶段的必然产物。如今，世界上许多国家和地区的城市都已经开始从造城走向更新。
当然，有人会说，欧美发达国家早已完成城市化。我国距离完成城市化还早，做城市更新的必要性有欧美那么强烈吗？！
对此，《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》认为，时至今日，5大因素已经驱动我国进入城市更新时代——
1、驱动力一：城市发展进入减速阶段
从国际经验看，城市的发展一般会经历诞生、成长、发展、鼎盛、老化和衰落六个阶段，总体上会呈现“从缓慢成长，到加速发展，再到缓慢衰落”的诺瑟姆“S”形曲线（如下图所示）。尤其是当城市发展到50%的城市化率时，城市化进程将迎来从加速推进到减速推进的重要拐点。
截至2018年末，我国城市化率已经达到59.58%，城市化发展已处于后半程阶段，三大城市群——珠三角城市群、长三角城市群和京津冀城市群的城市化率已经超过83.84%、68%以及60%。借助城市更新来激发经济潜能，完善城市配套，优化产业结构并进而促进城市发展已势在必行。
2、驱动力二：产业重心转向服务业
从国际经验来看，工业经济向服务经济成功转型升级是中心城区实现复兴的关键。当城镇化率超过50%时，大量制造业会搬出中心城区。
我国第三产业在国民生产总值中的比重早在2016年就超过了50%；目前，北京、广州、上海、杭州、西安等城市第三产业的占比早已超过60%，产业结构由工业主导向服务业主导的趋势日益明显。
高能级的城市“腾笼”之后，还需要“换鸟”——为城市发展注入新的产业元素，原有的物理空间（比如厂房）不符合新经济需求，这就需要城市更新。
3、驱动力三：政策很支持城市更新
国家层面，严防死守耕地保护红线，要求控制新增土地的供应，但是鼓励地方盘活闲置土地。
有些地方在限制新增建设用地量方面，甚至严于顶层设计。比如，上海对新增建设用地就实行“稳中有降、逐年递减”的方针，但鼓励存量改造。
4、驱动力四：房地产进入存量时代
根据中指院最新报告的观点，参考国外关于住房年折旧率2%的规律，2016~2020年，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
事实上，中国住宅的平均寿命不到30年，以存量盘活为主的模式，占据的份额比中指院的测算还要大得多。棚改是表现之一。
2015年，深圳城市更新供应商品房的面积占商品房总供应面积的比例已经高达47%。北京和上海等一线城市的核心区域已经不再准许兴建新的商办项目，满足核心区域的写字楼市场需求，只能依靠存量市场的盘活…
▲来源：《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》
5、驱动力五：新中产催生消费升级
根据麦肯锡咨询公司发布的报告《“会面”2020中国消费者》显示，2010年，家庭年均可支配收入为1.6万~3.4万美元的“主流”消费群只占总人数的6%，但是到2020年，这部分群体的占比将会飙升至51%！这部分消费群体更看重价值和体验。需要新的产品、服务和场景才能满足这些新中产的消费需求。
3类产品将成为城市更新主流
注意4大关键点就能打造精品
时至今日，大多数开发商还是喜欢拿地，盖房，卖房，回款，然后继续拿地……重复。这种模式最为简单。即便是参与城市更新，也更多的是为了获取土储——推倒之后重建，跟通常的住宅开发区别不大。
目前，推倒重建的城市更新模式依然存在。然而，随着时间的推移城市更新的内涵变得越发丰富，操作也复杂了。
模式上，除了推倒重建，还有就地修复。业态上，除了住宅，还有商业、写字楼，甚至还要配产业园区、学校等。
城市更新应如何打造产品，需要注意哪些关键点？《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》给出了答案。
一、消费升级下，三类产品将成为主流
十九大报告指出，“我国社会的主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾”。
城市更新就是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的区域，进行必要的和有计划的改建活动，以满足人们的需求…
当前，我国正处于第三次消费升级浪潮。人们对城市更新的要求，已经不仅仅是建筑物和片区的改造，人们对生活和品质提升的需求已占据主导地位，因此城市更新产品的打造必须以人为本、因地制宜，既要满足人们对产品的体验感、舒适感和科技感的需求，又要将城市的历史文化与现代化发展高度融合。
因此，佳兆业白皮书提炼之后认为，三类产品（已有成功案例）将成为未来城市更新的主流：
一是文化传承的老厂房改造，比如从厂房到创意园区的郎园Vintage；历史街区改造，比如从老建筑变为地标性商业区的上海新天地；以及文旅改造，比如历史与现代结合的南京夫子庙。
二是商业升级的商业改造，比如2007年建成的北京世贸天阶，面对电商冲击以及消费者购物行为的变化，于2016年进行大规模的改造，使得物业焕发新生；联合办公改造，比如东四·共享际是由酱油厂改造而来；创客空间改造，比如上海滩的8号桥。
三是美好居住的长租公寓改造，比如前面提到的新派公寓在北京CBD的旗舰店；民宿改造；以及常见的住宅改造，比如平湖佳兆业广场等。
二、城市更新产品打造，有4大关键点
城市更新既是民生工程，又是地方政府重点关注的工程，还是一项经济活动。如何让最终呈现出来的产品让各方都满意，并不是一件容易的事。只要有一方不满意，都很难继续做下去，甚至当时就做不下去。
佳兆业结合自身的实践，最终提炼出，打造城市更新精品的4个关键点——研判、时机、形态，以及过程。
1、确定改造的必要性
首先，判断项目改造的必要性——是否有社会价值，经济价值；其次，对物业硬件进行全面评估，包括外立面老旧情况、绿化和物业内部硬件设施老旧程度等；最后，从物业自身的经营情况出发，对物业功能、经营情况和周边业态等多个方面做出评估，根据每栋物业的实际情况，提出改造方案。
2、确定改造的时机
一般而言，改造的理想时机是租户的租赁合同到期或物业内部暂时处于空置状态，这样能为改造升级创造良好的客观环境；或者是借助物业合同到期的契机，更换新的物业管理团队，提升服务水平。最佳时机是物业所属区域正在进行市容整治，此时可以与政府积极沟通，加快改造审批节奏。
比如宝吉厂的成功改造，就得益于佳兆业抓住了广东省“三旧”改造政策和2009年年底《深圳市城市更新办法》的出台，2011年1月，宝吉厂城市更新项目就获得了深圳市龙岗区人民政府的批准…
▲图（宝吉厂改造之后的佳兆业城市广场）
3、确定产品的定位
不同地域的特性将影响产品在当地的吸引力和市场化程度。因此，在事实改造前应先进行充分研究市场情况，在设计过程中应整体考虑后期运营市场的需求，从目标客户的定位为出发点反推产品标准和设计方案。
以写字楼改造为例。首先，要对商圈租金进行调研，以确定项目的租金范围；其次，要对区域写字楼租金进行调研，以确定项目的竞争水平；再次，要对客户进行调研，以确定目标客户行业类型；最后，在上述基础上确定产品标准，包括租金水平、客户定位以及竞争优势等要素。
产品设计上，除了考虑产品标准之外，还要与后期运营相结合。例如，物业周边区域商铺开门营业的时点如果比较晚，则应该考虑在改造时增配全时段运营的商铺，以确保持续为租户提供配套服务，提升物业的使用体验，拉动整体招商。
以上海城市地产收购的北京著名烂尾楼名城国际大厦为例。2006年，收购之后，由于临近奥运会，城市地产先是完成了万豪酒店的建造，抓住了奥运期间旺盛的住宿需求。奥运会结束之后，城市地产再次瞄准了CBD风口，将塔楼从万豪收回并改造成写字楼，同时引入配套商业。此后，凭借丰富的业态和合理的定价策略，酒店利润不断没有下降，写字楼和商铺的租金收入还稳步增长。
项目定位可以随着时间的推移和认知的深化而持续调整（如下图所示），进而不断释放项目价值。
4、精细化的改造管理
为缩短改造周期，可将每个阶段细分为精心设计的模块进行管理。
以商业物业的改造为例，模块管理可分为三个部分：设计、招商和运营。设计应具备与招商和市场连接的能力，招商应具备将市场和客户融合的能力，运营则应具备向设计提出改善布局的能力。
在产品打造的实施过程中，预审批计划、招标安装及施工进度应详细地落实到日程计划中，使项目进度和审批环节无缝对接。此外，招商和运营工作应在改造过程中完成，以高效对接资本需求。
想要快速做大
要会玩轻资产
旧改（人们对“城市更新”惯用的叫法）是一朵娇艳欲滴的玫瑰，让不少开发商赚得盆满钵满，甚至因此奠定在行业的地位，比如深圳的金光华广场、京基100等。由于一二线城市的建设用地越来越少，现如今，大大小小的开发商都想在城市更新上分一杯羹，但是，旧改也带着刺，稍有差池，就会被耗死。因为城市更新不容易快周转，模式很重，过程中还有很多变数，资金不足的话很容易被拖死。
过去，我国的城市更新主要方式以拆除重建、更新后销售和重资产运营为主。随着城市更新的发展，与传统推倒重建相比，现在的城市更新因“出售少、租赁多”而呈现出“长线融资、长产业链、长期稳定收入”的特征。
咋办？轻资产运营模式是一条出路。
《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》结合当前实践，将我国城市更新的轻资产模式归纳为4种——基金持有型、合作开发型、管理输出型和长期租赁型。
1、基金持有型轻资产模式是指由基金持有重资产，由具有专业运营能力的企业负责实施城市（或物业）的更新和具体运营管理。比如，2013年赛富不动产一期基金以低价整体收购北京CBD区域的森德大厦。32名LP投资人认购基于该物业发行的基金，专业的更新运营企业占1%份额。更新运营企业（新派公寓）每年向赛富不动产基金的LP支付不低于3.5%的资金回报……新派公寓可以同时赚取基金管理费、服务费和资产增值收益。
2、目前，增量住宅开发领域，合作开发、优势互补已经相当常见。城市更新领域同样是如此。比如，在深圳市光明新区城市更新项目的合作开发中，深华发、武汉中恒负责目标地块上现有建筑物的拆除及权利关系的清理，确保项目土地达到可开发条件；中信前海中证主要是输出品牌运营管理服务；中信或其指定的第三方管理人负责目标项目的规划设计、开发及推广销售等全程管理工作。这种模式下，企业可以赚取股权收益或资产增值和运营管理费等。
3、专注于运营能力的管理输出型，则是完全通过提供城市更新全过程的、体系化的开发管理服务，按一定比例获取更新项目的经营收益。
以南京“1912”项目为例。2004年，南京1912集团取得1912时尚休闲街区十年的运营管理权之后，专门成立了南京东方三采投资顾问有限公司来负责该街区的运营。经过十多年的运营，“1912”已成为目前国内影响力最大的连锁文化休闲主题街区运营品牌之一。
4、长期租赁型轻资产模式主要是指更新运营企业以长期租赁方式获取房源后，加以改造和装修对外出租，并在租赁过程中提供增值服务。比如长租公寓运营商自如。
小结
一切的升级来自于人的升级，而人是通过产业带动聚集的。因此，城市更新服务商还需要有很强的产业导入能力。
以佳兆业为例，目前其已成功打造近20个城市更新项目，建筑面积超1100万平方米；业务涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房及烂尾楼改造；集团化多板块综合运营，以“城市更新+”促进了产、城、人、文的深度融合，助力城市和产业升级，以及人们对美好生活的追求。藉此佳兆业自身也获得了快速发展，2018年，佳兆业销售额866.1亿元（CRIC），距离仅千亿一步之遥。（实操方法和案例，详见佳兆业城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》，各大网站有售。）
